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目 錄 案例1 涉眾案外人異議案件，審執協同做好矛盾糾紛前端化解 ——王某某等訴某建設公司、某房地產公司執行異議案 案例2 商品房消費者合法權益應獲得優先保護 ——韓某平、王某訴阜新某投資諮詢公司等案外人執行異議之訴案 案例3 進城務工人員購買市區商品房用於居住的可以排除抵押權人的強制執行 ——韓某與河南某農村商業銀行、某房地產開發公司申請執行人執行異議之訴一案 案例4 被徵收人因徵收補償取得的權利可排除抵押權的強制執行 ——某公司、某村民小組、某開發公司申請執行人執行異議之訴案 案例5 基於行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權的強制執行 ——紫某公司與建某公司、銀某公司等執行異議之訴案 案例6 虛構借款、房屋抵債關係提起虛假訴訟規避執行逃廢債務應受懲治 ——趙某訴常某民間借貸糾紛案、趙某案外人執行異議之訴案 |
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案例1 涉眾案外人異議案件，審執協同做好矛盾糾紛前端化解 ——王某某等訴某建設公司、某房地產公司執行異議案 基本案情 某建設公司訴某房地產公司建設工程施工合同糾紛一案，債權人某建設公司向人民法院申請財產保全。人民法院依法作出保全裁定，查封了登記在債務人某房地產公司名下的案涉樓盤。該案判決生效後進入執行程序，眾多購房人先後向人民法院提出執行異議，主張對案涉被查封房屋享有所有權，請求人民法院停止對案涉房屋採取的查封措施。人民法院制定工作預案，依法有序立案審查。以購房人王某某為例，王某某在人民法院查封案涉房屋前，已經與某房地產公司簽訂了認購協議書，約定購買某房地產公司開發的一套房屋，並分三次足額交付了購房款。案外人王某某向人民法院提交了銀行轉賬流水和購房款、維修基金、印花稅、產權登記費等的收款收據，以及其實際居住在案涉房屋內且名下沒有其他房屋等的相關證據。 |
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案例2 商品房消費者合法權益應獲得優先保護 ——韓某平、王某訴阜新某投資諮詢公司等案外人執行異議之訴案 基本案情 阜新某投資諮詢公司與某房地產開發公司等民間借貸糾紛一案，終審判決判令某房地產開發公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應利息。執行法院根據當事人申請於2021年作出執行裁定查封被執行人某房地產開發公司名下包括案涉房屋在內的房產。 案外人韓某平、王某系夫妻。2009年，韓某平與某房地產開發公司簽訂《協議書》一份，約定：韓某平購買案涉房屋，面積為104.4㎡，價格為2650元/㎡，該住宅樓於2010年11月30日前竣工驗收交付使用。其後，韓某平向某房地產開發公司支付購房款27.66萬元，某房地產開發公司向韓某平出具收款收據。因執行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平、王某提出執行異議，請求中止對案涉房屋的執行拍賣。執行法院以韓某平名下有其他用於居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某平、王某的異議請求。韓某平、王某不服，提起執行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執行拍賣措施，並依法解除查封。一審判決駁回原告韓某平、王某的訴訟請求。韓某平、王某不服，提起上訴。 二審法院查明，韓某平名下現有一套用於居住的房屋，於2003年購買，面積為102.19㎡，沒有電梯，位置位於郊區。韓某平、王某購買的案涉房屋屬於某重點小學學區，系其為子女就讀重點小學而購買，房屋有電梯，位於城市中心，醫院和商業配套完善，也可以改善居住環境。 啊啊是谁都对：
裁判結果及理由 二審判決認為：本案爭議焦點為韓某平、王某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《執行異議和複議規定》第二十九條規定了關於商品房消費者權利的保護條件。《商品房消費者權利保護批覆》第二條對商品房消費者的保護作了進一步完善，沒有簡單從已購房屋數量、地域範圍等因素判斷是否屬於「以居住為目的購買房屋」，對於不違背「房住不炒」政策、符合剛性或改善型住房需求的情形，應認定屬於滿足生存權的合理消費範疇，都依法予以保護。 剛性和改善型住房的認定，除了考慮住房面積，還可能涉及居住環境的提升，包括地理位置更優越、配套設施更完善、教育資源更優質等因素。本案中，案涉房屋系學區房，韓某平、王某為孩子入學而購買，並實現了入學目的，符合剛性住房的需求。同時，案涉房屋是位於城市中心的電梯房，醫院和商業配套完善，與位於郊區且無電梯的原有住房相比較，亦符合改善型住房的需求。韓某平、王某購買案涉房屋符合剛性和改善型住房的需求，應屬滿足生存權的合理消費範疇，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。二審判決不得執行案涉房屋。 啊啊是谁都对：
典型意義 隨着實踐發展和認識深化，商品房消費者保護規則在不斷完善。法院在審理案件過程中，應側重於實質審查爭議房屋是否關乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權保障的核心理念，準確把握法律要件，實現保障基本權益與維護市場交易秩序的有機統一，在紛繁複雜的利益衝突中體現出公正為民且飽含人文情懷。
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案例3 進城務工人員購買市區商品房用於居住的可以排除抵押權人的強制執行 ——韓某與河南某農村商業銀行、某房地產開發公司申請執行人執行異議之訴一案 基本案情 某房地產開發公司向河南某農村商業銀行借款，並以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產開發公司未依約償還本息，河南某農村商業銀行訴至法院。生效判決判令某房地產開發公司償還本金2000萬元；河南某農村商業銀行對某房地產開發公司設定抵押的房地產折價、拍賣、變賣所得價款優先受償等。 執行法院依當事人申請查封案涉房屋後，韓某提出執行異議，執行法院裁定中止對案涉房屋的執行，河南某農村商業銀行不服，提起本案申請執行人執行異議之訴。 韓某系進城務工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房款總金額20.51萬元，合同簽訂後，韓某支付了全部房款及配套費，某房地產開發公司出具收據。2012年5月31日，某房地產開發公司向韓某交付房屋，韓某收房後裝修入住至今。韓某及妻子、兩個孩子一家四口，在農村另有130餘平方米房屋一套。 啊啊是谁都对：
裁判結果及理由 審理法院認為，本案中，雖然韓某名下在農村另有住宅，但其在市區購買房屋，是為了在市區工作、生活所需，屬於「以居住為目的」而購房，由於農村房屋距離市區較遠，不能滿足韓某及其家人工作、生活所需，因此，其所購商品房仍屬於用於居住的房屋，同樣具有生存利益。相較於商業銀行的商事利益而言，具有優先保護價值。法院判決支持韓某排除抵押權人對案涉房屋的強制執行。 啊啊是谁都对：
典型意義 在司法裁判中，保障進城務工人員在城市的工作、生活、發展，是人民法院對人民群眾美好生活嚮往的應有回應。對於長期在城市工作、生活的進城務工人員，因居住需求在城市購買商品房，相較於金錢債權人而言，其權益具有優先保護價值。首先，從現實角度看，進城務工人員雖亦可能在農村保留住房，但因工作生活重心轉移至城市，農村住房已無法滿足其現實居住需求。其次，人民法院判斷購房人是否屬於消費者購房人時，應着重審查購房人家庭基本情況，房屋對購房人是否用於居住生活。這種認定方式契合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二十五條確立的「經常居所」法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購房人居住生活、就業發展需要，為城鄉融合發展提供司法解決方案。最後，涉及因工作、生活所需購買房屋的執行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請執行人之間誰的權益價值更需要優先保護，因城市住房對於進城務工人員而言屬於「必需住房」，包括教育、醫療的需要，可以排除金錢債權的強制執行。
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案例4 被徵收人因徵收補償取得的權利可排除抵押權的強制執行 ——某公司、某村民小組、某開發公司申請執行人執行異議之訴案 基本案情 某開發公司2018年向某公司借款後不能償還，某公司起訴某開發公司借款合同糾紛一案，一審法院判決某開發公司向某公司償付借款本金及利息，某公司對某開發公司抵押的土地使用權及在建工程享有優先受償權。因某開發公司未履行生效判決確定的給付義務，某公司向一審法院申請強制執行。2019年7月24日執行法院查封某開發公司名下房屋共計60餘套，包括案涉商鋪。某村民小組以查封商鋪系徵收補償房屋為由提出執行異議，執行法院裁定中止執行，某公司提起申請執行人執行異議之訴。 2013年《某市經濟技術開發區城中村改造領導小組辦公室關於補辦某村民小組改造工作方案批覆的請示》載明，某村民小組為該區某年全面啟動城中村改造項目之一……根據該項目改造實際需求，確定該村改造主體為某開發公司。某市某區某村民小組城中村改造拆遷安置協議書載明，對該村原農業戶口人員實行保底安置。某開發公司與某村民小組簽訂《關於某村民小組商業用房安置確認單》載明，案涉商鋪在該確認單範圍內。 啊啊是谁都对：
裁判結果及理由 審理法院認為，依據法律的規定，為了公共利益的需要，徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益。某村民小組作為被拆遷人，以所有權調換的方式與某開發公司簽訂安置協議，依據協議該組村民享有安置權利。某村民小組與某開發公司簽訂拆遷安置協議的時間早於某開發公司借款時間，亦早於設立抵押登記的時間，某公司抵押權建立在村民應獲得的拆遷安置財產權利之上。拆遷安置補償房屋是被徵收人基本生產、生活資料，某村民小組因徵收補償而享有的權利應優先於某公司所享有的金錢債權。法院判決支持某村民小組排除對案涉房屋的強制執行。 啊啊是谁都对：
典型意義 徵收應當依法給予徵收補償以維護被徵收人的合法權益，獲得徵收安置是所有權保護的延伸，被徵收人的安置權利能否實現，直接影響被徵收人的經濟收入或者基本存續保障，應予特別保護。被徵收人在人民法院查封前，已與房屋徵收部門、房屋徵收實施單位依法簽訂徵收補償性質的協議，且用於徵收補償的不動產的位置明確特定，在人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，被徵收人以該不動產系徵收補償為由，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，人民法院應予支持。被拆遷人的安置補償權利相較於抵押權，在法益衡量上更具優先性，對被徵收人的徵收補償權益給予充分保護，符合法律的精神。
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案例5 基於行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權的強制執行 ——紫某公司與建某公司、銀某公司等執行異議之訴案 基本案情 承包人建某公司與發包人銀某公司簽訂建設工程合同後完成建設施工，竣工驗收後，銀某公司尚欠建某公司工程款680餘萬元。2013年7月11日，經雙方協商，銀某公司以建某公司承建工程中的13套房屋作價抵償欠付的工程款，並將房屋鑰匙交給建某公司。2016年4月28日，雙方又分別就上述房屋簽訂了13份《商品房買賣合同》，銀某公司開具了銷售不動產統一發票。 此後，紫某公司與銀某公司等發生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產保全。2018年5月21日，受案法院作出裁定，查封包括案涉13套房屋在內的房產、股權等財產。其後，建某公司對案涉13套房屋提出執行異議，受案法院審查後認為建某公司的異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫某公司不服，提起申請執行人執行異議之訴，請求准予執行案涉13套房屋。 啊啊是谁都对：
裁判結果 審理法院認為，人民法院對登記在發包人名下的工程不動產採取查封訴訟保全等措施，工程承包人以其與發包人約定將該承建工程不動產折價實現工程欠款優先受償權為由，提出執行異議，請求排除基於抵押權或其他債權而採取的查封措施，若該「折價工程協議」不存在損害其他債權人利益等可撤銷或無效事由，人民法院應予支持。法院判決支持承包人排除對涉案13套房屋的執行。 啊啊是谁都对：
典型意義 工程價款優先受償權是法律為保護建設工程承包人利益而賦予的特別權利。《民法典》第八百零七條明確規定，發包人逾期不支付工程價款的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將承建工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，並從中優先受償。建設工程不動產是承包人投入勞務、材料等成本通過施工行為轉化而來，是物化勞動創造的價值載體，如果用承包人的建設成果清償發包人的其他金錢債務，顯然有失公平。因此，基於對權利重要程度的判斷，《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定：「承包人根據《民法典》第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權。」建設工程不動產折價協議是行使和實現工程款優先受償權的方式，故以房折價可以排除抵押權或一般金錢債權的強制執行。當然，工程不動產折價協議應當合法有效，且折抵價款與市場價格水平相當。 司法實務中，以工程不動產協議折價方式行使和實現工程款優先受償權，較司法拍賣更為簡便易行，費用低廉，有利於發揮發包人責任財產的最大效用，緩解發包人因財力不足造成工程款拖欠的實際困難；此外，還能夠降低當事人的訴訟成本和執行成本，有效避免程序空轉，減少衍生案件，合理利用司法資源。
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案例6 虛構借款、房屋抵債關係提起虛假訴訟規避執行逃廢債務應受懲治 ——趙某訴常某民間借貸糾紛案、趙某案外人執行異議之訴案 基本案情 某銀行與常某等借款合同糾紛一案，人民法院判決常某償還某銀行借款100萬元本息。進入執行程序後，人民法院於2021年12月27日查封被執行人常某名下一套房屋。案外人趙某以該房屋已經由常某「抵債」給他為由提出執行異議，要求排除案涉房屋的執行。 「抵債」的基本情況：趙某於查封前一天持82萬元銀行轉賬記錄、借條以「民間借貸糾紛」為由將常某起訴至法院，立案當天雙方達成還款協議，並向人民法院申請出具民事調解書確認常某欠付趙某82萬元本息。其後，雙方簽訂《房屋抵頂協議》將案涉房屋抵償調解書確認的債務。 執行法院入戶調查時發現被執行人常某及配偶仍在案涉房屋內居住，並由常某實際繳納物業費、水電費。 因趙某與常某的案件存在諸多疑點，人民法院依職權調取該二人的銀行流水等材料，發現趙某與常某之間銀行交易往來頻繁，趙某主張借出82萬元後的第3天，常某隨即向趙某轉回85萬元。但雙方在調解時向人民法院隱瞞了該循環轉賬的情況。另外，常某的銀行卡在轉賬後、起訴前已通過掛失而啟用新卡號，但雙方在偽造借條時忽略了該細節，將收款卡號寫為當時並不存在的新卡號。 啊啊是谁都对：
裁判結果 審理法院認為，本案中趙某、常某雖然簽訂了《房屋抵頂協議》，但趙某在本案查封前並未實際佔有案涉房屋，且對長期未辦理過戶手續不能合理說明，以物抵債的真實性存疑。故判決繼續執行案涉房屋。 基於入戶調查情況和依職權查明的事實，審理法院依法對相關民間借貸糾紛案件啟動審判監督程序，同時與檢察機關會商，將該犯罪線索移送公安機關刑事立案。常某、趙某已被檢察機關批准逮捕，刑事案件目前處於審查起訴階段。 啊啊是谁都对：
典型意義 執行異議之訴本是在執行程序中為保障真實權利人而創設的制度，但有不法行為人惡意利用這一制度，通過惡意串通、偽造證據等行為提起執行異議之訴，企圖規避執行。人民法院採取入戶調查、調取銀行流水、核對卡號等措施查明真相，有效防止當事人通過虛假訴訟規避執行。本案屬於連環虛假訴訟，常某明知有債務未清償的情況下，先是串通他人，虛構債務關係，「手拉手」調解，取得民事調解書。再以該民事調解書為基礎捏造以房抵債協議，提出案外人異議阻礙執行。該類虛假訴訟，不僅侵害債權人的合法權益，同時嚴重擾亂訴訟秩序，依法應予嚴厲打擊。人民法院應加強落實與檢察機關、公安機關等部門線索移送會商工作機制，有效銜接司法制裁與刑事制裁，有力打擊虛假訴訟不法行為。
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審執協同結果
人民法院審查認為，該案爭議的焦點問題是案外人王某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。該案中，王某某在人民法院查封案涉房屋之前已與某房地產公司簽訂認購協議書，交付了全部購房款，並已實際佔有案涉房屋用於家庭居住生活，王某某非因自身的原因未辦理房屋過戶登記，符合排除強制執行的條件，裁定中止對案涉房屋的執行。
同時，人民法院根據工作方案，以依法審查為中心，一是及時進行書面證據梳理，初步辨別購房事實的真偽，並向各方當事人開展釋法、溝通工作，爭取消除購房人與申請執行人內心疑慮；二是在雙方爭議較大的情況下，選取包括王某某在內的六件具有代表性的案件進行實質審查；三是在審查過程中，實地查看、入戶調查了解案涉房屋情況，並採取聽證方式組織各方當事人對相關證據進行質證，依法維護各方當事人訴訟權利；四是作出支持購房人異議主張的執行異議裁定後，及時對申請執行人進行案後答疑，如實告知裁判規則、可預見的處理結果及訴訟成本等；五是加大執行力度，窮盡執行措施，進一步深挖被執行人其他財產線索，力爭同時解決執行難問題。
申請執行人某建設公司認可法院處理方案，服從裁判結果，未就此提起執行異議之訴。同時，在人民法院依法嚴格審查證據、逐一甄別核實的基礎上，申請執行人同意人民法院裁定解除對其他五十餘戶購房人所購案涉房屋的查封措施。至此，該涉眾執行異議糾紛因為立審執協同、前端化解得當而圓滿解決。
典型意義
針對涉眾案外人異議案件，人民法院認真落實《最高人民法院關於加強立審執協調配合推動矛盾糾紛執前化解的工作指引》，做實財產調查，善意文明規範執行。堅持實質解紛工作導向，做到前端規範執行、中端嚴格審查、後端案結事了，最大限度化解執行衍生糾紛，逐步降低爭議進入審判程序的比例，做實執行異議之訴案件多元解紛治理。一是，人民法院在保全、執行查控財產時，應注意甄別財產現狀，合理選擇查控財產，實地調查走訪有利於掌握實情，增強執行處置的正當性、合理性。二是，在執行異議審查過程中，要嚴格審查證據，查明不動產真實權利情況，既要保護購房消費者等購房人權利，又要防止不誠信當事人惡意利用該制度，通過虛構房屋買賣合同等基本事實提起執行異議等逃避執行。三是，通過審執協同，做好群眾工作，力爭將糾紛化解在前端，實現審查一案、帶動一片的示範效應，促進類案前端性、一次性化解，更好地維護社會和諧穩定、保障人民群眾安居樂業。