案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

基本案情

阜新某投资咨询公司与某房地产开发公司等民间借贷纠纷一案，终审判决判令某房地产开发公司等连带返还借款本金4200万元及相应利息。执行法院根据当事人申请于2021年作出执行裁定查封被执行人某房地产开发公司名下包括案涉房屋在内的房产。

案外人韩某平、王某系夫妻。2009年，韩某平与某房地产开发公司签订《协议书》一份，约定：韩某平购买案涉房屋，面积为104.4㎡，价格为2650元/㎡，该住宅楼于2010年11月30日前竣工验收交付使用。其后，韩某平向某房地产开发公司支付购房款27.66万元，某房地产开发公司向韩某平出具收款收据。因执行法院查封、拍卖案涉房屋，韩某平、王某提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行拍卖。执行法院以韩某平名下有其他用于居住的房屋等为由，裁定驳回了韩某平、王某的异议请求。韩某平、王某不服，提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行拍卖措施，并依法解除查封。一审判决驳回原告韩某平、王某的诉讼请求。韩某平、王某不服，提起上诉。

二审法院查明，韩某平名下现有一套用于居住的房屋，于2003年购买，面积为102.19㎡，没有电梯，位置位于郊区。韩某平、王某购买的案涉房屋属于某重点小学学区，系其为子女就读重点小学而购买，房屋有电梯，位于城市中心，医院和商业配套完善，也可以改善居住环境。

裁判结果及理由

二审判决认为：本案争议焦点为韩某平、王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定了关于商品房消费者权利的保护条件。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护作了进一步完善，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，都依法予以保护。

刚性和改善型住房的认定，除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。本案中，案涉房屋系学区房，韩某平、王某为孩子入学而购买，并实现了入学目的，符合刚性住房的需求。同时，案涉房屋是位于城市中心的电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较，亦符合改善型住房的需求。韩某平、王某购买案涉房屋符合刚性和改善型住房的需求，应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。二审判决不得执行案涉房屋。

典型意义

随着实践发展和认识深化，商品房消费者保护规则在不断完善。法院在审理案件过程中，应侧重于实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活。司法审判须秉持生存权保障的核心理念，准确把握法律要件，实现保障基本权益与维护市场交易秩序的有机统一，在纷繁复杂的利益冲突中体现出公正为民且饱含人文情怀。