案例2

商品房消費者合法權益應獲得優先保護

——韓某平、王某訴阜新某投資諮詢公司等案外人執行異議之訴案

基本案情

阜新某投資諮詢公司與某房地產開發公司等民間借貸糾紛一案，終審判決判令某房地產開發公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應利息。執行法院根據當事人申請於2021年作出執行裁定查封被執行人某房地產開發公司名下包括案涉房屋在內的房產。

案外人韓某平、王某系夫妻。2009年，韓某平與某房地產開發公司簽訂《協議書》一份，約定：韓某平購買案涉房屋，面積為104.4㎡，價格為2650元/㎡，該住宅樓於2010年11月30日前竣工驗收交付使用。其後，韓某平向某房地產開發公司支付購房款27.66萬元，某房地產開發公司向韓某平出具收款收據。因執行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平、王某提出執行異議，請求中止對案涉房屋的執行拍賣。執行法院以韓某平名下有其他用於居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某平、王某的異議請求。韓某平、王某不服，提起執行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執行拍賣措施，並依法解除查封。一審判決駁回原告韓某平、王某的訴訟請求。韓某平、王某不服，提起上訴。

二審法院查明，韓某平名下現有一套用於居住的房屋，於2003年購買，面積為102.19㎡，沒有電梯，位置位於郊區。韓某平、王某購買的案涉房屋屬於某重點小學學區，系其為子女就讀重點小學而購買，房屋有電梯，位於城市中心，醫院和商業配套完善，也可以改善居住環境。

裁判結果及理由

二審判決認為：本案爭議焦點為韓某平、王某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《執行異議和複議規定》第二十九條規定了關於商品房消費者權利的保護條件。《商品房消費者權利保護批覆》第二條對商品房消費者的保護作了進一步完善，沒有簡單從已購房屋數量、地域範圍等因素判斷是否屬於「以居住為目的購買房屋」，對於不違背「房住不炒」政策、符合剛性或改善型住房需求的情形，應認定屬於滿足生存權的合理消費範疇，都依法予以保護。

剛性和改善型住房的認定，除了考慮住房面積，還可能涉及居住環境的提升，包括地理位置更優越、配套設施更完善、教育資源更優質等因素。本案中，案涉房屋系學區房，韓某平、王某為孩子入學而購買，並實現了入學目的，符合剛性住房的需求。同時，案涉房屋是位於城市中心的電梯房，醫院和商業配套完善，與位於郊區且無電梯的原有住房相比較，亦符合改善型住房的需求。韓某平、王某購買案涉房屋符合剛性和改善型住房的需求，應屬滿足生存權的合理消費範疇，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。二審判決不得執行案涉房屋。

典型意義

隨著實踐發展和認識深化，商品房消費者保護規則在不斷完善。法院在審理案件過程中，應側重於實質審查爭議房屋是否關乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權保障的核心理念，準確把握法律要件，實現保障基本權益與維護市場交易秩序的有機統一，在紛繁複雜的利益衝突中體現出公正為民且飽含人文情懷。