案例5

基於行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權的強制執行

——紫某公司與建某公司、銀某公司等執行異議之訴案

基本案情

承包人建某公司與發包人銀某公司簽訂建設工程合同後完成建設施工，竣工驗收後，銀某公司尚欠建某公司工程款680餘萬元。2013年7月11日，經雙方協商，銀某公司以建某公司承建工程中的13套房屋作價抵償欠付的工程款，並將房屋鑰匙交給建某公司。2016年4月28日，雙方又分別就上述房屋簽訂了13份《商品房買賣合同》，銀某公司開具了銷售不動產統一發票。

此後，紫某公司與銀某公司等發生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產保全。2018年5月21日，受案法院作出裁定，查封包括案涉13套房屋在內的房產、股權等財產。其後，建某公司對案涉13套房屋提出執行異議，受案法院審查後認為建某公司的異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫某公司不服，提起申請執行人執行異議之訴，請求准予執行案涉13套房屋。

裁判結果

審理法院認為，人民法院對登記在發包人名下的工程不動產採取查封訴訟保全等措施，工程承包人以其與發包人約定將該承建工程不動產折價實現工程欠款優先受償權為由，提出執行異議，請求排除基於抵押權或其他債權而採取的查封措施，若該「折價工程協議」不存在損害其他債權人利益等可撤銷或無效事由，人民法院應予支持。法院判決支持承包人排除對涉案13套房屋的執行。

典型意義

工程價款優先受償權是法律為保護建設工程承包人利益而賦予的特別權利。《民法典》第八百零七條明確規定，發包人逾期不支付工程價款的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將承建工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，並從中優先受償。建設工程不動產是承包人投入勞務、材料等成本通過施工行為轉化而來，是物化勞動創造的價值載體，如果用承包人的建設成果清償發包人的其他金錢債務，顯然有失公平。因此，基於對權利重要程度的判斷，《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定：「承包人根據《民法典》第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權。」建設工程不動產折價協議是行使和實現工程款優先受償權的方式，故以房折價可以排除抵押權或一般金錢債權的強制執行。當然，工程不動產折價協議應當合法有效，且折抵價款與市場價格水平相當。

司法實務中，以工程不動產協議折價方式行使和實現工程款優先受償權，較司法拍賣更為簡便易行，費用低廉，有利於發揮發包人責任財產的最大效用，緩解發包人因財力不足造成工程款拖欠的實際困難；此外，還能夠降低當事人的訴訟成本和執行成本，有效避免程序空轉，減少衍生案件，合理利用司法資源。