《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》的理解與適用

文｜陳宜芳 錢曉晨 黃文俊 吳景麗 萬挺 張乾

（本文刊載於《中國應用法學》2025年第4期）

內容提要：為深入貫徹習近平法治思想，落實中央「深化審判權和執行權分離改革」任務，正確審理執行異議之訴案件，依法保護當事人合法權益，經深入調研論證，廣泛徵求意見，最高人民法院印發了《最高人民法院關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》。《解釋》堅持正確政治方向、依法保護權利、突出問題導向，明確程序適用規則和實體保護條件。《解釋》規定了執行異議之訴案件的管轄、多重查封情形下案件的起訴和審理、執行異議之訴判決對查封的效力；案外人同時提出確權、給付訴訟請求的處理；執行異議之訴審理程序與執行程序、再審程序、破產程序等的銜接；商品房消費者、普通購房人、以房抵債權利人、被徵收人、預告登記權利人、承租人等排除強制執行的條件；虛假訴訟的防範等。《解釋》的內容貫徹了實質解紛、平等保護、促進交易、誠信訴訟、體系治理等理念。

關鍵詞：執行異議之訴  排除強制執行  民事權益保護  實質解紛  審執協調  虛假訴訟防範

文 章 目 錄

一、《解釋》的制定背景及意義

二、《解釋》的起草過程及思路

（一）堅持正確政治方向，積極落實中央有關政策精神

（二）堅持依法保護權利，做實定分止爭

（三）堅持突出問題導向，優先解決亟待規範重點難題

三、《解釋》的主要內容及適用

（一）案件的管轄、多重查封的起訴、審理及生效判決的效力等

（二）案外人同時提出確權、給付等訴訟請求的處理

（三）執行異議之訴與執行、再審、破產等程序的銜接。

（四）商品房消費者權益排除強制執行問題

（五）普通購房人權益排除執行問題

（六）涉以房抵債、折抵工程款排除強制執行問題

（七）徵收補償、預告登記排除強制執行問題

（八）租賃房屋排除強制執行問題

（九）《解釋》的規範體例、適用範圍

四、《解釋》適用應協調的關係

（一）實質解紛理念下的程序銜接與規則適用

（二）平等保護原則下的權益平衡與權利順位

（三）促進交易原則下的秩序維護與價值引領

（四）誠信訴訟要求下的真實權益維護和虛假訴訟防範

（五）系統治理視野下的執行實施、執行救濟和關聯糾紛的協作與分工

《最高人民法院關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號，以下簡稱《解釋》）已由最高人民法院審判委員會第1938次全體會議審議通過，自2025年7月24日起施行。為便於司法實踐中理解和適用，現就《解釋》的制定背景、起草思路、主要內容等說明如下。

一、《解釋》的制定背景及意義

2007年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）第204條（現第238條）建立了執行異議之訴制度。2008年《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》（法釋〔2008〕13號，以下簡稱《執行程序解釋》）第17條至第24條規定了執行異議之訴的管轄法院、審理程序、當事人訴訟地位等，該相關規定被2015年《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號，以下簡稱《民事訴訟法解釋》）系統吸收，並對訴訟程序作出進一步細化規定。2019年最高人民法院印發的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號，以下簡稱《九民會紀要》）第119條、第123條至第127條對執行異議之訴的審理及裁判標準進行了規定，具有較強的指導意義。2023年《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱《商品房消費者權利保護批覆》）就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題作出規定。執行異議之訴制度的相關配套規定逐步完善。

執行工作強調效率，為確保債權人的債權及時全面得以實現，一般根據財產登記、佔有情況採取查封措施，但是當財產實際不屬於被執行人的責任財產時，繼續執行將損害案外人實體權利。根據《執行程序解釋》（2020年修正）第14條，案外人對執行標的主張所有權或者其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利，可以提出執行異議。近年來，人民法院受理執行異議之訴案件呈逐年上升態勢，且案件上訴率和申請再審率相對較高。

執行異議之訴關涉申請執行人債權實現、被執行人責任財產範圍認定、案外人合法民事權益保護，多個法律關係交織，多種權利利益衝突，且程序問題與實體問題疊加，既需要規範審理程序，又需要通過實體裁判進行協調平衡。此前，執行異議之訴長期參照執行程序中的相關規定進行審理，面對實踐中動態、複雜的民事權利競爭和程序協調的司法要求，一定程度上存在救濟制度界分不清、審執協調銜接不暢、關聯糾紛合併處理困難、程序空轉、一案結多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權誠信缺失、虛假訴訟時有發生等問題，影響了該項執行救濟制度的效能發揮。因此，通過司法解釋規範執行異議之訴，明晰相關裁判規則、提高審判執行效率，對於保護真正權利人，打擊惡意串通、逃避執行行為，嚴格依法規範執行，推動解決「執行難」等，具有重要實踐意義和現實必要性。

二、《解釋》的起草過程及思路

《解釋》正式立項後，最高人民法院有序開展紮實深入的調研分析論證，系統總結長期以來的審判實踐經驗，多次徵求了立法機關、有關國家行政機關、各級人民法院及專家學者等社會各界意見建議，並於2019年向社會公開徵求意見。因爭議較大，2021年1月、2021年4月、2024年12月三次提交最高人民法院審判委員會討論。《解釋》遵循了如下主要思路和原則。

（一）堅持正確政治方向，積極落實中央有關政策精神

《解釋》起草過程中，始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平法治思想，深入貫徹黨的十八大、十九大、二十大及相關全會精神。《解釋》立足新時代、新矛盾、新目標、新部署，認真落實中央政法工作會議、中央經濟工作會議等黨中央決策部署，確保與中央宏觀政策取向保持高度一致。特別是在當前房地產行業深度調整階段，充分發揮人民法院審判職能作用。《解釋》堅持以人民為中心的發展思想，以滿足人民對美好生活的嚮往為導向，聚焦人民群眾急難愁盼的「辦證難」等問題，大力支持人民群眾住房剛性需求和改善性需求，不斷滿足人民群眾日益增長的多元司法需求，切實保障人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）堅持依法保護權利，做實定分止爭

《解釋》起草過程中，貫徹落實《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）精神，堅持以社會主義核心價值觀為引領。在總體理念上，依法平等保護財產權利，保障人格尊嚴、體現人文關懷，保障財產交易流通、維護市場交易秩序，努力實現定分止爭、實質化解風險矛盾，深化落實「審執分離」「審執協調」要求。

（三）堅持突出問題導向，優先解決亟待規範重點難題

《解釋》起草過程中，始終堅持以制定一部回應群眾關切、貼合審判實際、切實解決問題、體現公平正義的司法解釋為工作目標。全面深入調研掌握執行異議之訴案件審理中的實踐問題，特別注重與審判一線、專家學者、相關行政主管部門以及社會公眾進行溝通，特別注重搜集研究地方各級人民法院集中反映的普遍性、前沿性疑難問題。在深度總結審判一線實踐經驗、廣泛聽取各方意見建議的基礎上，努力發現共性問題、提煉共性規則。聚焦在審判實踐中迫切需要的法院管轄、合併審理、一併解封、審執協調、關聯糾紛解決、執行依據再審、被執行人破產的銜接處理等相關程序問題，以及針對實踐中最為常見的執行異議之訴案件類型，通過《解釋》回應審判一線的制度供給需要。

三、《解釋》的主要內容及適用

《解釋》共23條，從程序和實體兩個方面作出規定。第1條至第10條為程序規定，主要包括案件的管轄、多重查封的起訴、生效判決的效力、關聯訴訟請求的審理、與其他程序的銜接等。第11條至第20條為實體規定，包括商品房消費者、一般不動產買受人、以房抵債債權人、以房折抵工程款債權人、被徵收人、預告登記權利人、承租人等民事主體合法權益保護。第21條規定了虛假訴訟防範，第22條規定了申請執行人執行異議之訴對前述相關條文的參照適用，第23條規定了《解釋》的施行時間等。

（一）案件的管轄、多重查封的起訴、審理及生效判決的效力等

《解釋》第1條、第2條和第3條整體性較強，通過確定有處分權人民法院的管轄以及多重查封的合併審理和判決的效力等規定，回應和解決實踐中能否向輪候法院提出執行異議、執行異議之訴中的「查封前」是否限於本案的查封、保全階段提出執行異議的標準以及執行異議之訴判決後相應執行措施如何處理等常見問題。

1.執行異議之訴案件的管轄與未在期限內提出異議的處理

《解釋》第1條規定：「案外人依照民事訴訟法第二百三十八條規定，在執行過程中就執行標的提出執行異議，由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理；案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向作出執行異議裁定的執行法院提起執行異議之訴的，人民法院應予受理。案外人未在《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第六條規定的期限內提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請執行人、被執行人等主張權利。」其中第1款規定的基本含義：一是確定由提出異議時負責執行的法院享有管轄權。執行異議之訴主要目的是以判決宣示不得對特定標的為強制執行，即排除執行處分，故確定以實際實施強制執行行為的執行法院為管轄法院最為適當，且針對特定查封財產，即使存在輪候查封，享有處分權的執行法院亦具有唯一性，使案件管轄具有確定性。由負責執行處分的執行法院管轄執行異議之訴，便於貫徹落實本解釋第6條、第7條、第10條等涉審執協調條款。需要特別指出的是，目前執行處分權流轉規則較為複雜，當事人可以根據人民法院查封、拍賣公告等情況提出執行異議，受訴人民法院發現其對執行標的沒有執行處分權的，應及時依法移送享有處分權的人民法院，並告知當事人，不得相互推諉而增加當事人訴累。首封法院和優先債權執行法院等就處置權發生爭議尚未解決的，應由首封法院受理案外人執行異議和執行異議之訴。二是在執行案件「上交下」時的管轄問題。本條與《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（2020年修正，以下簡稱《執行異議和複議規定》）第4條應協調適用。第4條涵蓋對《民事訴訟法》（2023年修正）第236條和第238條規定的針對執行行為和針對執行標的的執行異議，而本條適用條件特定為案外人依據《民事訴訟法》第238條規定就「執行標的」提出執行異議，故本條屬於特別規定和新規定，案外人就執行標的主張實體權益的，依照本條處理。《執行異議和複議規定》第4條規定，受指定或者受委託的人民法院是原執行法院的下級人民法院的，仍由原執行法院審查處理案外人執行異議。本條徵求意見過程中，有法官提出，「《執行異議和複議規定》第4條對管轄作出特殊規定，主要是考慮執行異議複議程序需對執行行為是否合法作出判斷，由下級法院審查認定上級法院的執行行為，顯然不妥，故變更後的執行法院是原執行法院的下級法院的，仍由原執行法院管轄。但案外人異議之訴並不涉及對執行行為對錯的判斷，而是對案外人實體權利作出認定，故可統一由變更後的人民法院管轄」。上述意見抓住了實體異議的本質，且執行異議之訴案件往往涉眾並涉及對執行標的的調查，必要時還要採取入戶調查等方式對執行異議事由的真偽進行查明。為推動矛盾糾紛重心下移，做深做實實質解紛工作，綜合考慮，執行案件上交下，針對實體爭議，現負責處分的執行法院享有管轄權。三是保全異議的管轄問題。就此，《保全規定》第27條規定：「人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基於實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理並作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴。」根據該條規定，案外人似可以向作出保全裁定的法院，也可以向實施保全裁定的法院提出執行異議。本條「由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理」中的「負責執行」可以涵蓋「實施保全」的意思，故根據本條的規定，保全階段的執行異議應由實施保全裁定的法院管轄。四是管轄恆定和訴訟效率問題。根據本條「向作出執行異議裁定的執行法院提起執行異議之訴」的規定，原則上執行異議之訴的管轄與執行異議審查的管轄保持一致。本條通過規範立案管轄，為實現立審執協調打下基礎。

2.多重查封情形下執行異議之訴的起訴及主要解決問題

《解釋》第2條規定：「金錢債權糾紛的財產保全、執行中，執行標的存在輪候查封、扣押、凍結的，案外人提起執行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人為第三人。」本條規定了金錢債權糾紛的財產保全、執行中，執行標的存在輪候查封、扣押、凍結時，案外人可以針對已知申請執行人、申請保全人為被告或者第三人合併提起執行異議之訴，主要是為了解決司法實踐中訴累嚴重、判決矛盾、程序空轉甚至虛假訴訟等問題。查封措施解除的，登記在先的輪候查封自動生效。這導致多重查封情形下案外人獲得勝訴執行異議之訴判決只能解除本案的查封，案外人還要按照查封順序依次向各個查封法院提出執行異議，逐一排除在後執行債權的強制執行。本條主要考慮和解決的爭議問題：一是為保障當事人充分對抗，人民法院高效審理，案外人主張排除多重執行，必須足以排除首先查封的債權和優先債權的強制執行，且執行競合時執行標的的處分一般由首封法院或者優先債權執行法院負責。執行異議之訴的根本任務就是判斷案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益，而根據執行異議之訴審判規則，查封時間和執行債權是否為優先債權對於證成案外人是否享有排除強制執行的民事權益至關重要。首先查封和優先債權執行中的申請執行人屬於本案查封的債權人，是必須參加訴訟的當事人。需要特別說明的是，執行異議之訴審理期間，如果原首封已經因為到期未續封等原因失效，當前有效查封成為首封，執行異議之訴應以有效查封時間為準，審查案外人權益取得是否符合本解釋第11條、第12條、第14條、第15條、第17條、第18條、第19條、第20條規定的「查封前」的條件。二是根據民事執行競合所遵循的有限優先原則和有限平等原則，針對同一查封財產，如果案外人排除執行的訴請未獲支持，執行標的被執行變價後，依據有關執行分配規則，輪候查封的債權人在執行程序中可能劣後受償或者平等受償，故輪候查封債權人對案外人關於排除強制執行的訴訟請求，有執行法上的利害關係，可以列為第三人參加訴訟。根據本條規定，關於輪候查封的債權人參加訴訟的方式，原告（案外人）可以申請追加，此外，第三人主動要求參加訴訟，以及人民法院依職權追加，均為法律所准許。需要說明的是，如果案外人的權益能夠對抗首封債權和優先債權的執行，對於其他輪候查封的普通金錢債權，當然可以排除執行。由此，對於輪候查封的普通金錢債權人，一審未參加訴訟或者執行異議之訴判決生效後新出現的普通金錢債權人，不影響執行異議之訴的審理進程和判決結果，但其確有證據證明執行異議之訴案件存在虛假訴訟情形的除外。三是對於新出現並已申請保全或執行的優先債權人，如果執行異議之訴尚未終審，應當依照《民事訴訟法解釋》（2022年修正）第325條的規定予以處理。執行異議之訴已經終審，案外人敗訴的，優先債權人可以依據《民事訴訟法解釋》第506條的規定，直接申請參與分配等；案外人勝訴的，執行異議之訴生效判決認定案外人系商品房消費者等享有足以排除優先債權執行的民事權益的，不影響判決結果，優先債權人確有證據證明執行異議之訴案件存在虛假訴訟的情形的除外。四是根據有關執行規定，執行競合後由首封法院或者優先債權執行法院負責查封財產處分，執行標的的查控、處分、分配可以歸集到執行部門統一處理，則對於能否排除強制執行的問題，審判庭通過訴訟程序合併審理、實體審查的方式也可以一次性解決。本條的貫徹落實必須依靠立案部門、執行部門與審判部門高度配合協作。五是案外人在保全階段提出執行異議的，在《保全規定》第27條的基礎上，本條進一步作出了明確：案外人針對保全查封和終局執行的查封，提起執行異議之訴的標準均以《民事訴訟法》第238條規定的「與原判決、裁定無關」為準。第27條規定，人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人基於實體權利提出異議的，可以提起執行異議之訴。審判實踐中，第27條被誤讀為只要案外人針對的訴訟標的系爭議的財產，就不能提起執行異議之訴，導致商品房消費者在借款擔保糾紛（商品房涉抵押權）、建設施工合同糾紛（商品房涉建設工程價款優先受償權）等案件的保全階段所提起執行異議之訴被裁定駁回起訴，而商品房消費者與抵押借款糾紛、建設施工合同糾紛的訴訟標的（權利義務關係）並無法律上的關聯，商品房消費者等異議事由與抵押借款、施工合同糾紛具有無關性，不能參加到上述案件之中，故本條規定，金錢債權糾紛的財產保全中，案外人以享有擔保物權等優先受償權的申請保全人為被告，可以提起執行異議之訴。立案後，參照本解釋第8條的規定處理。關於起訴後的判決，《解釋》第3條執行異議之訴判決對查封效力的規定與本條相互配套適用，彰顯體系效能。

3.執行異議之訴判決對查封的效力

《解釋》第3條規定：「案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，人民法院判決不得執行該執行標的的，同時判決解除執行措施並寫明相關查封、扣押、凍結裁定書案號。案外人可以持生效判決請求相關執行法院解除執行措施。」本條接續本解釋第2條的規定，審判實踐中，第2條保障已知的多個金錢債權人參加訴訟，但並不需要將案外人權益與所有執行債權進行對比評判，重點審理內容只是對案外人權益是否足以排除本解釋第2條規定的首封債權和優先債權的執行，人民法院經審理認為案外人權益不足以排除首封債權或者查封在先的優先債權任何之一的執行的，應當判決駁回其訴訟請求；案外人可以排除首封債權和查封在先的優先債權的執行的，應當判決不得執行該執行標的，並解除所有查封措施。當前，《民事訴訟法解釋》第312條第1款規定：「對案外人執行異議之訴，人民法院判決不得對執行標的執行的，執行異議裁定失效。」查扣凍裁定並不能因執行異議之訴判決不得執行而自動失效。《查扣凍規定》第28條第1款第一項規定：「有下列情形之一的，人民法院應當作出解除查封、扣押、凍結裁定，並送達申請執行人、被執行人或者案外人：（一）查封、扣押、凍結案外人財產的……」即按現行法，判決後案外人仍要去執行機構申請解封，執行機構依據上述第28條規定出具解封裁定之後才能向登記機構發協執通知註銷查封登記等。根據相關統計，從案外人取得勝訴判決到執行機構出具解封裁定的時間長達60餘天。而根據本條規定，同時判決解除執行措施並寫明查扣凍裁定的案號，案外人可以持判決直接要求辦理解除執行措施，實現審判執行高度協調，保障真實權利人儘快從執行查封中解脫。需要特別說明的是，如執行裁定查封、扣押、凍結多項財產的，執行異議之訴判決僅涉及解除本案爭議財產的執行措施，執行裁定對於其他財產的查控依然有效。

（二）案外人同時提出確權、給付等訴訟請求的處理

《解釋》第4條、第5條屬於同類規範，主要解決案外人在請求排除強制執行的同時，對執行標的提出確權、給付等請求時應當如何處理的問題。

1.案外人同時提出確權訴訟請求的處理及確權的理解

《解釋》第4條規定：「案外人提起執行異議之訴並依照《民法典》第二百三十四條等規定就執行標的的歸屬提出確權請求的，以被執行人為被告。」確認案外人對執行標的是否享有所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利，系執行異議之訴判決的前提條件，故《民事訴訟法解釋》第310條規定，案外人提起執行異議之訴的同時，可以請求確權。根據審判實踐，執行異議之訴大致分為基於權屬的執行異議之訴和基於交易的執行異議之訴兩種，其中，交易類執行異議之訴居多。實踐中，案外人為排除強制執行，混淆辦理過戶的給付請求為確認所有權的請求，且所提確權請求多為請求確認債權真實存在、合法有效（如商品房消費者、被徵收人），並非傳統意義上的確認之訴，在執行異議之訴判決主文中是否體現認識不一。在交易類執行異議之訴中，債權的真實性、合法性問題將在排除執行訴請之中進行審理並判斷，作為確認案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益的首要判斷依據。債的功能是給付，案外人完全可以同時提起給付之訴獲得救濟，在執行衍生訴訟中僅請求確認債權真實、有效，缺乏訴的利益，故本條規定合併審理的確認之訴中僅對絕對權的確權請求予以處理，即根據《民法典》第234條等規定主張物權歸屬等的確認。

2.案外人同時提出給付訴訟請求的處理及難點問題

《解釋》第5條規定：「案外人提起執行異議之訴並以被執行人等為被告提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，人民法院可以合併審理，法律另有規定不宜合併審理的，應當分別立案。」《九民會紀要》第119條規定，案外人既提出確權、給付請求，又提出排除執行請求的，人民法院對該請求是否支持、是否排除執行，均應當在具體判項中予以明確。案外人就執行標的提起的執行異議之訴與其就執行標的提起的給付之訴一般應當合併審理。鑑於案外人對執行標的享有的民事權益可能尚未達到《解釋》第4條確認權屬的程度，如《解釋》第14條、第15條規定的房屋買賣或房屋抵債交易尚未履行完畢的情形，合併審理有利於實現案外人普遍要求取得房屋的司法期待，亦有利於實質化解矛盾糾紛。審判實踐中的難點在於給付請求中的以物抵債，類型上大致有讓與擔保、新債清償（舊債不消滅）和債之更新（舊債消滅合同性質變更）三種類型，讓與擔保已規定在《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號，以下簡稱《擔保制度解釋》）之中，新債清償規定在《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》（法釋〔2023〕13號，以下簡稱《合同編通則解釋》）中，而借貸、供貨欠款、工程款債權等以房抵債後，往往體現在執行異議之訴中，《解釋》第15條、第17條等實體法條款對此予以規定。一方面，此類糾紛涉及舊債的認定和合同性質的變更，事實認定較為複雜，甚至涉及工程造價鑑定；另一方面，以物抵債中存在倒簽造假現象，真實性、合法性難以判斷。鑑於抵債關係較為複雜，涉及舊債新債銜接變更問題，既要防止虛構債權債務關係對抗執行，又需要保障真實權利。針對案外人就抵債關係同時提出的給付請求，應當着重審查抵債關係的真實性，合併審理可以讓申請執行人與案外人形成實質對抗，查明抵債事實後對執行異議之訴下結論才更穩妥。

關於「法律另有規定不宜合併審理的，應當分別立案」在適用中應當注意以下四點：一是根據《民事訴訟法解釋》第326條等規定，案外人在二審程序中才提出給付請求且調解不成的，不屬於可以合併成一案審理的情形。二是是否需要考慮專屬管轄、級別管轄的問題。從法理上講，執行異議之訴中提出的確權、給付請求均屬於對執行標的的請求，《民事訴訟法解釋》第310條規定，案外人提起執行異議之訴的同時，可以請求確權，並未考慮合併確權之訴是否符合專屬管轄、級別管轄的問題，依此，執行異議之訴可以合併審理關於強制執行標的物的訴訟，主要大陸法系國家均如此。從減輕當事人訴累的角度，案外人提起執行異議之訴排除執行後，一般不需要另行向其他人民法院提起給付之訴完成過戶，但法律另有規定不宜合併審理的除外。三是申請執行人異議之訴參照本解釋處理，但申請執行人異議之訴中，案外人提出給付請求的，應當分別立案。四是即使分別立案，執行異議之訴和給付之訴亦應協調處理，不能形成矛盾判決。

（三）執行異議之訴與執行、再審、破產等程序的銜接

《解釋》第6條至第10條均為程序協調類規範，主要解決執行異議之訴如何與執行實施、審判監督、破產等程序銜接的問題，包括執行異議之訴審理中繼續執行問題，執行終結、執行依據再審、被執行人破產後執行異議之訴如何處理，執行異議之訴判決錯誤時如何處理等。

1.繼續執行申請的審查處理及執行標的被處分時的審執協調

《解釋》第6條規定：「案外人執行異議之訴案件審理期間，申請執行人請求人民法院繼續執行並提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否准許。執行法院依法繼續執行的，案外人執行異議之訴案件按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求；（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，並撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行；（三）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩餘變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，並告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。在前款第二項、第三項規定情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。」本條主要規定了執行異議之訴審理期間申請執行人請求繼續執行的審查處理，以及人民法院依法對執行標的進行處分後執行異議之訴如何處理的問題。本條是落實審執分離與協調關係最為重要的條款之一，關乎各方切身利益以及實現程序、實體正當性的統一。執行異議之訴審理期間，是否停止執行，申請執行人依據《民事訴訟法解釋》第313條的規定，請求人民法院繼續執行並提供擔保，人民法院是否准許，其判斷標準是什麼，由執行部門還是由審判部門決定等問題，長期以來困擾實踐。有觀點認為，一審判決支持債務人、案外人主張的，應當停止相應的處分措施。也有觀點認為，申請執行人提供擔保請求繼續執行的，可以繼續執行，但是繼續執行可能對案外人權益造成不可逆重大損害的除外。對此，還有意見認為，既然申請執行人已經提供擔保，繼續執行不妨礙案外人權益保障，人民法院應當一律准許繼續執行。實踐中，申請執行人為繼續執行提供的擔保，一般僅為相關保險公司的保函，如案外人權益確遭到錯誤終局執行的損害，案外人還需要另行確定損失數額，擔保責任才能落實。為降低錯誤執行侵害案外人合法權利的風險和對審判的干擾，人民法院應當對是否執行及時作出判斷。執行異議之訴審理期間，能否繼續執行主要取決於案外人是否可能享有排除強制執行的民事權益這一實體判斷標準。當然，特殊情況下，市場條件較為有利或者執行標的因客觀情況已不能保存，繼續執行並不妨礙各方利益保護，故本條規定，是否繼續執行由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定，但這並不妨礙審判部門、執行部門在工作配合層面就繼續執行的問題相互溝通。需要特別指出的是，當前被執行人規避執行轉移財產，或將責任財產由他人代持隱瞞財產的情況較多，執行法院根據債權人提供財產線索或者依職權調查財產的情況，對未登記在被執行人名下的財產進行查控，此為執行異議之訴形成的重要原因之一。在此類案件中，一方面，財產外觀顯示為案外人所有，繼續執行風險較大，執行異議之訴審理期間原則上應中止執行；另一方面，查封財產確係被執行人為對抗執行轉移到案外人名下，二者串通利用執行異議之訴妨礙執行的，則應依照本解釋第21條的規定依法處理。

2.執行終結時執行異議之訴的處理及規則適用

《解釋》第7條規定：「案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查。原由執行法院作出的執行異議裁定失效。案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查。」本條規定了執行程序終結而執行標的未被處分時的執行異議之訴處理問題。申請執行人的執行債權通過其他途徑得到滿足，據以執行的法律文書經過再審程序被撤銷，或申請執行人撤銷執行申請等，訴爭執行標的已無須執行，且該執行標的之上的執行措施已經解除，執行標的的佔有、使用、收益等權能恢復原狀，此時，案外人的權益完全不受影響，執行異議之訴也喪失了訴的基礎和意義，一審審理期間可以終結訴訟，二審或者再審期間，可以裁定撤銷原審裁判、終結訴訟；再審審查期間，應當裁定終結審查。被執行人被人民法院依據《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《破產法》）第107條第1款宣告破產、以及第78條規定裁定終止重整程序並宣告破產和第99條規定裁定終止和解程序並宣告破產，人民法院裁定終結執行，確實沒有必要在破產清算程序中運用具體執行措施的，也存在適用本條規定的餘地。對於案外人提起執行異議之訴時提出的確權或給付請求，如仍具有訴的利益，可以繼續審理或審查。

3.執行依據進入再審後執行異議之訴是否繼續審理及主要理由

《解釋》第8條規定：「執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審，執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產，或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查。」本條規定了執行依據再審時執行異議之訴是否繼續審理的問題。作為執行依據的法律文書進入再審之後，審結時間和再審結果難以預測，如執行異議之訴一律中止審理，案外人就必須忍受其財產長期被查封、扣押、凍結。根據《民事訴訟法》第238條的規定，執行異議與原判決、裁定具有無關性是受理執行異議之訴的先決條件，執行異議之訴與原判決、裁定、調解書的再審不屬於《民事訴訟法》第153條規定的本案必須以另一案的審理結果為依據，而另一案尚未審結的典型情形。執行異議之訴和執行依據的再審審理具有一定的獨立性，執行依據進入再審，執行異議之訴並不必然中止審理和審查，尤其是再審審查階段，原則上不應當中止審理。本條起草中曾規定原判決、裁定進入再審，執行異議之訴中止審理。徵求意見過程中，有專家指出一律中止審理不符合執行異議之訴的特徵，也並無必要，經研究，該意見予以採納。但因實踐中情況較為複雜，既要維護合法權益，又要協調兩個訴訟進程，同時還要考慮再審不同的結果和案外人是否享有排除執行權益情形的排列組合。對於本條適用，具體來說：（1）如執行標的系原判決、裁定爭議標的以外的財產，因金錢債權訴訟查封了被執行人房屋，而案外人以其為買受人為由提出執行異議，此類情況下，無論法律文書再審維持或改判，基於案外人異議請求與原判決、裁定、調解書具有完全的無關性，符合本解釋相關規定的均可排除執行，因此，不影響異議之訴繼續審理並作出判決，這樣有利於儘快讓執行標的恢復權能狀態，促進物之利用。（2）如原判決、裁定、調解書系擔保物權等優先權的執行依據，原判決、裁定、調解書進入再審，再審處理結果的不同可能影響執行異議之訴的法律適用，應當中止審理。但是，案外人可能享有足以排除強制執行的民事權益的，如其符合本解釋第11條（商品房消費者）、第12條（商品房消費者價款返還）、第13條（價款交付執行的買受人）、第17條（建工優先權折價抵房）、第18條（被徵收人）、第19條（預告登記權利人）、第20條（買賣、抵押不破租賃的承租人）規定的條件，或者法律、司法解釋另有規定的，執行異議之訴亦無須中止審理，依法判決支持案外人排除執行即可。（3）繼續審理過程中，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，依照本條規定應當中止審理等待再審案件結案。再審案件結案後，大致區分兩種情況分別處理：一是作為執行依據的法律文書經再審被撤銷，查、扣、凍措施解除，應當適用本解釋第7條的規定予以處理；二是再審判決維持或者改判（包括減少或者增加金錢債權數額，否定或支持債權人享有擔保物權等優先受償權），再審判決仍可作為執行依據的，執行異議之訴應以再審判決確定的執行債權重新判斷案外人是否享有排除執行的權益，之後依照本解釋有關實體條款和《民事訴訟法解釋》第310條、第311條等規定處理。

4.被執行人破產時執行異議之訴是否繼續審理及主要理由

《解釋》第9條規定：「執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執行人破產案件的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產後，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查。」本條規定了被執行人破產時執行異議之訴是否繼續審理的問題。《破產法》第20條規定：「人民法院受理破產申請後，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產後，該訴訟或者仲裁繼續進行。」執行異議之訴雖直觀表現為案外人與申請執行人之間的財產利益衝突，但其是以保護案外人合法民事權益為切入點，通過審判程序確定爭議標的應否屬於被執行人責任財產，並由此確定執行標的應否被強制執行，進而影響申請執行人債權實現。據此本條規定，被執行人破產後執行異議之訴應當中止，管理人接管債務人財產後執行異議之訴可以繼續進行。《破產法》第19條規定：「人民法院受理破產申請後，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止。」該規定是為了協調執行個別清償程序與破產整體清償程序的關係，但執行程序中止並不必然導致案外人訴的利益消失，並非影響執行異議之訴繼續審理的事由。根據《破產法》第12條第2款的規定，人民法院受理破產申請後至宣告破產前還有可能裁定駁回破產申請，此時，執行程序還有恢復的可能。

執行異議之訴繼續審理形成的判決與破產程序如何銜接？執行異議之訴大致分為基於交易和基於權屬兩類，案外人依據本解釋第11條（商品房消費者）、第14條（一般不動產買受人）等規定在基於交易類的執行異議之訴中獲得支持的，可與破產程序進行銜接。具體的銜接方式應為限制破產管理人的解除權。以法答網精品問答關於「非商品房消費者在破產程序中可否主張向其交付房屋或辦理產權登記」的答覆意見為例，該答覆認為：「如果房地產企業已經將房屋交付購房人實際佔有，雖然還未辦理產權登記，但基於對合法佔有這一客觀事實的尊重，可對管理人的前述解除權予以限制，並對購房人要求繼續辦理產權登記的請求予以支持，從而維護購房人的合理期待利益……」可見，對債務人在破產前出賣房屋，買受人符合本解釋第14條等規定，在執行異議之訴中獲得支持排除執行的情形，執行異議之訴判決可以通過限制破產管理人依據《破產法》第18條第1款享有的合同解除選擇權等方式與破產程序進行銜接，買受人有通過繼續履行合同取得房屋產權登記的權利。對於權屬類執行異議之訴，執行異議之訴生效判決確認案外人對查封財產享有所有權的，可以依照《破產法》第38條的規定行使取回權。

5.執行異議之訴判決錯誤支持排除強制執行時的審執協調

《解釋》第10條規定：「案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行；執行標的已合法轉讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結訴訟的，申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利。」本條規定了執行異議之訴判決錯誤時與執行程序的銜接問題。當前，因執行異議之訴案件申請再審率相對較高，再審改判亦不鮮見，此類問題增量較大。對當事人訴請的處理，執行標的在錯誤判決生效後再次流轉後如何救濟，目前裁判尺度不一。需要注意的是，因原生效判決支持案外人排除強制執行，異議指向的財產一般已解除查封，已不能再稱之為執行標的。首先，根據《民事訴訟法解釋》第310條、第311條規定的要求，人民法院應當對案外人不享有足以排除強制執行的民事權益予以認定。其次，如異議指向的財產尚未流失，仍由被執行人、案外人所有的，人民法院應當判決駁回案外人訴訟請求或者准許執行。為防止原執行法院重新採取執行措施延遲，或者因執行力度不同而導致「重新洗牌」，儘量降低對執行的干擾，最大限度維護申請執行人利益，原相關執行法院按照原順位恢復執行。最後，如財產已流失，異議指向的財產已合法轉讓給他人的，該項財產已不具備恢復執行的實體法要件，因登記在他人名下或由他人合法佔有，重新查封也不符合執行程序的規定，人民法院應當裁定撤銷原判決，終結訴訟。由此造成的損失，申請執行人可依法根據過錯另行向被執行人、案外人等主張權利。但是，如果執行異議之訴判決錯誤是案外人與被執行人虛假訴訟造成的，且被執行人、案外人在獲得錯誤勝訴判決後與他人惡意串通轉移原執行標的的，則不屬於「執行標的已合法轉讓給他人」，人民法院依據《解釋》第21條規定予以處理並可以對執行標的恢復執行。

（四）商品房消費者權益排除強制執行問題

《解釋》第11條、第12條主要解決商品房消費者對相關不動產或購房款提起執行異議之訴的審理問題。

1.商品房消費者排除強制執行的條件、規則適用及辦理登記手續

《解釋》第11條規定：「人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封後至一審法庭辯論終結前已將剩餘價款交付人民法院執行；（三）所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要。案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩餘價款應予及時退還。」本條規定了新建商品房消費者排除金錢債權執行的條件。本條基本內容包括：一是明確案外人系「商品房的消費者」為本條的適用前提。本條第1款第三項規定「所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要」，將《執行異議和複議規定》第29條第二項規定的「所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋」擴大到家庭居住生活需要的改善性房屋，且不限於「居住」。「家庭」一般是指夫妻和未成年子女，事實上還包括共同居住的近親屬，以家庭為單位考察房屋的持有狀況更符合社會生活實際。「居住生活需要」不再限於家庭唯一住房，涵蓋改善性住房和自用車位等。二是明確商品房消費者可以對抗一般金錢債權、抵押權、建設工程價款優先受償權。需要特別說明的是，一方面，本條以生存權特別保護為定位，對其排除優先受償權的強制執行效力予以明確；另一方面，本解釋並不能完全涵蓋實踐中複雜的社會生活場景，本條針對「新建商品房」銷售或與之類似的房屋銷售與不動產登記存在脫節的情況，購買所在單位團購、聯建住房的職工以及政策保障性住房購買人等均有生存權保護的必要，特殊情況下被執行人並不必然是房地產開發企業，均可以參照適用本條。三是本條嚴格了付款條件。強調在付款問題上，應當與一般不動產買受人對抗執行要件相一致，並將付款條款提前到第二項。起草過程中，有意見提出，查封狀態下購房人無法辦理按揭，一概要求消費者在一審法庭辯論前支付全款較為困難。《商品房消費者權利保護批覆》施行過程中，地方法院也在法答網上提出了付款難的問題。起草中曾提出方案二：擬沿襲原《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋〔2002〕16號，以下簡稱《建工優先權批覆》）、《執行異議和複議規定》第29條規定的且實踐中長期掌握的大部分房款排除執行標準，綜合《商品房消費者權利保護批覆》交付全款後保障房屋交付請求權的精神，以交付大部分房款為排除執行標準，以交付全款為辦證標準，依據《民事訴訟法解釋》第499條到期債權執行制度，最大限度推動合同繼續履行，切實保障消費者權益，又不影響消費者解封後通過合理延期分期付款、辦理抵押按揭等方式將剩餘價款交付執行，以實現各方利益的平衡。經研究認為，商品房消費者享有排除優先債權執行的權益，還是應當嚴格付款條件，排除執行和辦理過戶條件保持一致對案外人權益保護也更及時，商品房消費者一審期間同意且有能力將剩餘價款交付執行的，可以由各方當事人和人民法院協調開庭時間，以解決滿足本條規定的一審法庭辯論終結前交付剩餘價款的條件問題。四是商品房消費者交付請求權獲支持後，對於《民法典》施行前未經抵押權人同意、《民法典》實施後約定限制或禁止轉讓抵押物並登記的，能否支持帶押過戶等問題有一定爭議。《解釋》起草過程中，行政職能部門反映，「保交樓」以後，各地去地方登記部門要求辦理過戶的群眾較多。自然資源部近年來連續就群眾「辦證難」問題製發文件，會同最高人民法院、住房和城鄉建設部等積極推動辦證，保護產權，累計化解1920多萬套「辦證難」房屋，惠及4300多萬人民群眾。經研究，為保障群眾合法權益，以《民法典》第406條為依據，本條第2款規定支持《解釋》第11條規定的商品房消費者、第17條規定的支持以房折抵工程款承包人、第18條規定的支持被徵收人就相關房屋辦理過戶登記。本條第2款與《解釋》第5條關於同時提出給付訴訟請求合併審理的規定相互呼應，貫徹減少訴累、實質解紛要求。五是案外人購買房地產開發企業已抵債給第三人的房產，可否認定案外人為商品房消費者。法答網最高人民法院答覆：實踐中情況較為複雜，主要區分情形審查以下幾個條件：首先，審查案外人是否與房地產開發企業簽訂了商品房買賣合同，包括具備商品房買賣合同主要內容的認購書、預訂書等，或者雖未簽訂商品房買賣合同但獲得房地產開發企業的書面追認。其次，審查第一手法律關係的真實性，即第三人與房地產開發企業之間是否存在真實且與房價價值相當的債權，查封前抵債不導致被執行人責任財產重大不當減少，實踐中房地產開發企業的實際控制人用房地產開發企業的房子抵頂自己或關聯企業的債務，則不能認定第三人已支付了全部購房款。最後，應分析案外人購買案涉房產是否用於滿足基本居住生活需要，是否滿足本條的規定。

2.不動產交付不能時購房人對購房款等主張排除強制執行的處理

《解釋》第12條規定：「執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行並申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。執行法院對被執行的房地產開發企業的建築物及其佔用範圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行並申請向其發放的，人民法院應予支持。」本條主要規定了向預售資金監管賬戶付款的買房人合同解除的價款返還保護以及商品房消費者因樓盤爛尾退款提起執行異議之訴的處理問題。1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第44條（現第45條）規定了商品房預售制度，並要求預售資金必須用於工程建設。為加強商品房預售管理，城市房地產管理部門由此建立了預售資金監管制度，以確保買房人交付的款項特定、專款專用。預售資金監管具有公共行政屬性，對資金用途的限制即具有一定的控制、擔保屬性，要求資金必須用於有關工程建設係為了保障房屋建成及買房人取得房屋，非工程建設不得使用，以保證購房人交付的款項得以保全。長期以來，針對商品房消費者解除合同後的價款返還請求權，一般僅認為是普通金錢之債，不具有任何優先性，而一旦樓盤爛尾，開發者被強制執行或破產，在執行分配或破產受償順位排序時，消費者價款返還債權排在抵押權、建工優先權之後，受償的可能性很小。2014年《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答覆》（〔2014〕執他字第23、24號）指出，基於《建工優先權批覆》保護處於弱勢地位的房屋買受人的精神，對於《建工優先權批覆》第2條「承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人」的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。該答覆就購房人價款返還作了優先安排，實踐中有地方法院參照執行，但該答覆並不具有司法解釋效力，實踐中仍有爭議，處理不一。本條第1款和第2款區分監管賬戶和商品房消費者分別作出具體規定，應當正確理解與適用。其一，購房人將款交付至預售資金監管賬戶後的返款請求。買房人與房地產開發企業的房屋買賣合同解除後，根據《民法典》第566條第1款的規定，享有恢復原狀即要求房地產開發企業退還已交付購房款的權利。相關監管賬戶雖登記在房地產開發企業名下，但購房人交付的款項基於監管形成特定化，在資金被出於監管用途使用之前，購房人對其享有優先性權利，因而並不能簡單基於「佔有即所有」而認定為屬於房地產開發企業的一般責任財產、購房人只能以普通金錢債權予以受償，而應認定購房人對交付預售資金監管賬戶的購房款享有優先於其他金錢債權人的返還請求權。2022年《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號，以下簡稱《預售資金通知》）第2條第1款亦將「購房人因購房合同解除申請退還購房款」作為排除預售資金監管賬戶凍結的特定情形之一。樓盤爛尾多系資金鍊斷裂所致，必然產生相應債務，導致預售資金監管賬戶被凍結。由此，本條第1款規定，買房人有權請求排除一般金錢債權執行中對相應購房款的強制執行並申請人民法院直接向其發放。第1款規定的案外人，包括但不限於商品房消費者，涵蓋一般不動產買受人。其二，商品房消費者價款返還請求權。商品房消費者的價款返還請求權與房屋交付請求權在法益保護上具有同質性，均屬於生存權益範疇，且用於購買滿足居住生活需要房屋的購房款在買房目的落空後更具保護的緊迫性。基於《解釋》第11條商品房消費者生存權益保護優先性相同的邏輯根基，其價款返還請求權應予以同等順位特別保護。本條第2款在《商品房消費者權利保護批覆》第3條規定的商品房消費者價款返還請求權優先順位基礎上，明確商品房消費者該價款返還請求權可及於建築物及其建設用地使用權的變價款並優先於建設工程價款優先受償權、抵押權及其他一般金錢債權。其三，對於商品房消費者而言，本條兩款可以先後適用或者同時適用。如果商品房消費者將購房款交付到預售資金監管賬戶之中，其可以依據本條第1款請求購房款返還。如果預售資金監管賬戶餘額不足以全額返還給眾多已向預售監管賬戶付款的購房人，則可推定未獲返還的價款已用於相關的工程建設而內化在建築物之中，購房人權利應及於該建築物。商品房消費者仍可以依據本條第2款請求在房屋和土地拍賣款中就預售資金監管賬戶中未獲返還部分請求排除執行並要求向其發放。

（五）普通購房人權益排除執行問題

《解釋》第13條、第14條、第16條主要解決商品房消費者以外的普通購房人提起執行異議之訴的審理，以及何為「非因自身原因」等問題。

1.購房人足以清償相應債務時的排除強制執行的條件、範圍及主要考慮

《解釋》第13條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權註銷登記手續的，人民法院應予支持。人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。」本條規定了購房人交付人民法院執行的購房款足以清償相應主債權時的排除強制執行問題。基於購房人的購房款能夠足額清償申請執行人的相應債權，所涉房屋自無繼續執行之必要，其上優先受償權亦隨主債權清償而歸於消滅，購房人對所購房屋的權益當然應予保護，其上權利負擔亦應依法滌除。本條的法理依據是《民法典》第524條規定的代為清償制度，購房人對履行該債務具有合法利益。適用中應注意：一是購房人系以取得房屋完全所有權為目的，根據執行法院要求向其交付購房款，是在執行程序中公法秩序下清償，由執行法院將該款作為被執行人財產依法清償申請執行人債權，與第三人單方自願代債務人直接向債權人履行有別，故本條強調的是交付法院執行的價款足以代為清償相應主債權。實踐中，購房人將價款支付給開發商（抵押人），開發商將房屋銷售價款交付給抵押權人並明確應塗銷抵押權的已售房號，同樣起到相應主債權消滅、抵押權應當按套註銷的法律效果。二是購房人交付執行法院的購房款限於房屋自身市場價格，清償的債權數額亦對應房屋的債權份額及其上權利負擔份額，無須清償申請執行人針對債務人的全部債權。三是足以清償相應數額主債權的購房款交付執行法院即可滿足排除執行條件，並需待人民法院確認能否排除執行後再作處置，能夠排除執行的，賦予申請執行人主張以該款替代被執行人清償的權利，如人民法院經審理認為不能排除執行的，交付執行的購房款應退還購房人。

2.其他一般購房人排除強制執行的條件及「非因自身原因」的理解

《解釋》第14條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封後至一審法庭辯論終結前已將剩餘價款交付人民法院執行；（三）查封前，案外人已合法佔有該不動產；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩餘價款應予及時退還。」本條參考《查凍扣規定》第17條、《執行異議和複議規定》第28條規定，在對抗的債權範圍上延續《九民會紀要》第126條規定的精神，設置了一般不動產買受人排除普通金錢債權執行的條件。本條主要解決真實買房人已支付價款、合法佔有房屋而僅因非自身原因未能辦理所有權轉移登記情形下的權益保護問題。因房屋產權類型、土地用途的多元化，轉讓、聯建、委託代建、合作開發等交易形態複雜，產權界定不清、歷史遺留問題眾多，當前登記制度和風險防範制度仍不完善，房地產開發、銷售的行政登記制度脫節，房屋實際交付與過戶登記脫節等問題長期存在。「不動產物權登記生效」原則由原《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）於2007年確立，2015年《不動產登記暫行條例》及其實施細則出台後推動保障落實，時間較短。為解決實際權利和登記外觀脫節的問題，自2009年以來，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第1條第2款就規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為《物權法》第六章（現《民法典》第二編第六章）所稱的業主，解決買受人對物業小區共有部分的事項共同決定和共同管理等問題，承認未過戶買受人享有業主權利。《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（法〔2016〕399號）第15條、第24條及《查扣凍規定》第15條均承認已合法佔有房屋的買受人享有物權性或對抗執行的權利。不動產是實體經濟的載體，屬於重要生產、生活資料，相應購房費用亦屬大額支出，多涉及民營中小微企業、個體工商戶及農村承包經營戶等市場主體的經營存續，保護其在買賣合同接近履行完畢狀態下的合法權益，同樣符合等價有償的公平原則和人民群眾的樸素正義觀念，體現了保護財產權益、維護交易秩序的導向。要求查封前簽訂合同、支付相應價款及合法佔有房屋，主要是證明購房人已盡到注意義務，出於真實購房目的而非配合被執行人對抗執行。本條第1款要求最遲在一審法庭辯論終結前交付全部房款，以體現平衡保護申請執行人債權。基於同樣理由，第2款規定了不能排除強制執行時的交付執行價款的退還，與《解釋》第11條、第13條保持規則一致。

《解釋》第16條規定：「人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的『非因案外人自身原因』：（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛並已起訴或者申請仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；（四）已辦理買賣合同網簽備案；（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠於辦理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。」統一規定非因自身原因未辦理不動產所有權轉移登記的情形，對《解釋》第14條、第15條規定的該條件作進一步規範，體現了《解釋》的系統性。相關情形可分為客觀不能、已共同申請辦理、已要求對方配合辦理、未怠於配合辦理、已網簽備案等。總體而言，在期房預售領域，普遍存在辦證難問題，除非有證據證明購房人怠於辦理或者拒絕配合辦理，否則不能僅因簽訂購房合同到查封時因客觀原因未辦理而推定購房人對未辦理過戶登記存在自身原因。《解釋》第19條規定的辦理預告登記亦屬此免責事由，但鑑於辦理預告登記屬於可以獨立排除強制執行情形，故在此未予列入。

關於一般不動產買受人能否對抗抵押權等優先債權執行的問題，是實踐中爭議最大的問題之一，也是當前司法尺度掌握不一的常見問題。對此，《九民會紀要》第125條說明，符合《執行異議和複議規定》第29條規定情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求。第126條認為，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。依此，本條對抗執行的範圍限定為「一般金錢債權」。另外，實踐中「先賣後抵」的情況較為常見，即房地產開發企業在資金鍊緊張的情況下，將已銷售的房產又設定抵押進行融資，而相關金融機構或者小貸公司等，針對銷售多年的樓盤，未作盡職調查，與開發商合意辦理抵押登記即享有優先權。這種情況下，如在先買受人絕對不能對抗設定抵押時有過錯的抵押權人，似顯著不公。《民法典》第399條規定，所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押。同時，《中華人民共和國商業銀行法》第36條規定：「商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。」《貸款通則》第10條第1款規定：「除委託貸款以外，貸款人發放貸款，借款人應當提供擔保。貸款人應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。」第27條規定：「貸款調查：貸款人受理借款人申請後，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，測定貸款的風險度。」《中國銀監會辦公廳關於房屋抵押貸款風險提示的通知》第3條規定：「落實抵押物持續管理制度，強化對抵押物的動態監控。銀行業金融機構應完善抵押物管理辦法，針對各類抵押物的性質、特點等，合理設定不同抵押物的監控方式、內容和頻率。對於房屋類抵押物，應按照雙人實地原則，至少按季對其實物狀態、價值變動、權屬變化情況進行現場核查和持續跟蹤。如遇特殊情況，應當進一步加大現場核查頻率，並針對存在的風險漏洞，提出有效的控制措施。」《商業銀行授信工作盡職指引》第16條規定：「商業銀行對客戶調查和客戶資料的驗證應以實地調查為主，間接調查為輔。必要時，可通過外部徵信機構對客戶資料的真實性進行核實。」針對開發商「先賣後抵」的不誠信行為，如房屋作為買受人辦公、營業場所公開經營多年，債權人知道或應當知道債務人用於抵押的財產已經銷售給他人，應當承擔不能實現抵押權的風險。與此相對應，實踐中還普遍存在經過抵押權人同意銷售的「先抵後買」的情況，即抵押權人知道樓盤已辦理預售許可證或者配合房地產開發企業辦理預售許可，仍與抵押人簽訂了同意銷售、監管銷售款協議而未盡監管責任導致房款被房地產開發企業挪用，是否仍一概駁回購房人異議。對此，法答網精品問答認為：「關於購房人與抵押權人之間的關係，應當區分『先押後買』和『先買後押』兩種不同情形。對於『先押後買』的，通常先設立抵押的為開發貸款債權人，根據《民法典》第406條規定並結合房地產領域的實際情況，房地產企業獲得抵押權人同意對外出售設定有開發貸抵押權的房屋，應將購房所得款項存入預售資金監管賬戶用於清償抵押權人，抵押權人可就該賬戶內的款項行使優先受償權，故在非商品房消費者有權繼續要求辦理產權登記取得房屋所有權的情況下，其主張的標的已非抵押權人優先受償標的，不存在權利衝突問題。對於開發商未經抵押權人同意對外出售的情況，因開發商公開售房屬其常規營業，可以類比《民法典》第404條的規定，如果案件審理中能夠認定購房人有理由相信公開出售的房屋經過了建設主管部門批准和抵押權人的同意，基於善意購買並佔有了房屋，可以認定其權利能夠對抗抵押權人。對於『先買後押』的，如果抵押權系經購房人同意後設立的，購房人的權利不得對抗抵押權人；如果抵押權設立未經購房人同意的，則應當在判斷抵押權是否構成善意取得的基礎上，確定購房人權利能否優先於在後設立的抵押權。」上述觀點已經在審判實踐中得到體現。人民法院可以在個案中綜合考慮是否取得預售許可、購買和抵押的先後、區分抵押期間和抵押權實現階段、是否同意銷售、盡職調查情況、預售資金監管責任等因素，依據《民法典》第399條、第404條等法律規定精神處理。需要說明的是，在執行異議之訴中考慮各種因素而不能准許執行已銷售抵押物，抵押權人針對未銷售部分和置換的抵押財產，仍有權行使優先受償權。

（六）涉以房抵債、折抵工程款排除強制執行問題

《解釋》第15條、第17條主要解決涉以房抵債以及以房折抵工程款提起執行異議之訴的審理問題。

1.涉以房抵債排除強制執行的條件及主要考慮

《解釋》第15條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關係且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；（三）案外人在查封前已合法佔有該不動產；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。」本條規定了以房抵債的債權人針對金錢債權執行提起的執行異議之訴的處理問題。以房抵債的債權人能否排除強制執行的問題曾有較大爭議。實踐中，因被執行人清償能力不足，以房抵債大量存在，抵債內容包括但不限於抵頂建設工程價款、建材貨款、借款、委託中介公司銷售佣金等，用於抵頂的房屋包括尚未竣工驗收的在建工程、已竣工驗收但未辦理首次登記的新建商品房、已辦理首次登記的新建商品房、二手房等，情況極為複雜，連環抵債較為普遍，虛假訴訟、惡意串通也時有發生。以物抵債屬於日常生活和經濟交往中的常見現象，特別是在債務糾紛增多、債務人償債能力較弱的情況下，債權人普遍接受以物抵債清償債務。以房地產領域為例，房地產開發企業資金鍊斷裂後欠債較多進而經常發生以物抵債現象，不僅房地產上下遊行業存在以物抵債，通常作為債權人的銀行業同樣也需要維護以物抵債的效力。司法實踐對以物抵債及其能否排除強制執行存在一個認識不斷深化、逐漸予以接受的轉變過程。《合同編通則解釋》第27條將以物抵債以一種正常的交易安排進行規範。根據意思自治原則，經當事人合意可以對合同內容進行變更，合同內容變化，則合同性質隨之變更，以物抵債協議履行後，可以按新債確定合同性質。

本條第1款第一項起草中曾表述為「案外人與被執行人存在真實的交易關係且債務履行期限已屆滿，人民法院查封前案外人與被執行人已簽訂合法有效的以不動產抵債協議，並明確約定原債務免除，或者協議簽訂後案外人未主張原債權且在訴訟中明示免除原債務」。考慮到《合同編通則解釋》第27條第2款針對債務履行期屆滿後達成的以物抵債協議，規定「債務人或者第三人履行以物抵債協議後，人民法院應當認定相應的原債務同時消滅」。本條對原債務是否消滅的問題已無須規定，如抵債財產最終不能取得，雙方依據上述第27條另行解決爭議。

2.涉以不動產抵工程款排除強制執行的條件及主要考慮

《解釋》第17條規定：「人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。」本條對實踐中常見的依據《民法典》第807條規定以不動產抵工程款提起執行異議之訴的處理進行了規定。建設工程領域，因房地產開發企業現金流不足，房地產開發商與享有建設工程價款優先受償權的承包人協商以房屋等不動產折抵工程款較為常見，由此取得的權益能否排除金錢債權的執行，實踐中存在裁判尺度不一的情況。經研究，協商以房折抵價款是建設工程價款優先受償權的行使方式，應予保護。本條規定，基於行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權、普通金錢債權的強制執行，還可以請求辦理過戶。適用中涉及的問題主要是承包人是否需要佔有抵債不動產。有意見認為，以房抵工程款應嚴格設置條件。如案外人僅簽訂以房折價協議而未實際佔有，不具有對抗執行的外觀條件。否則，易引發道德風險而出現倒簽合同現象。而承包人即使不能排除執行，仍可以依據建設工程價款優先受償權通過參與執行分配獲得救濟。經研究認為，以承建不動產抵頂工程款是承包人行使建設工程價款優先受償權的方式，發包人如不誠信未將不動產交付承包人佔有，不應影響承包人為實現法定權益排除執行。當然，本條也要求承包人「在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議」。

（七）徵收補償、預告登記排除強制執行問題

《解釋》第18條、第19條主要解決被徵收人、預告登記權利人等其他主體提起執行異議之訴的審理問題。

1.被徵收人排除強制執行的條件、範圍及主要考慮

《解釋》第18條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以該不動產系用於產權調換的徵收補償為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房屋徵收部門、房屋徵收實施單位等依法簽訂徵收補償性質的協議；（二）用於徵收補償的不動產的位置明確特定。案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。」本條明確了被徵收人排除強制執行的具體條件。被徵收人原房屋被徵收後有依法取得徵收補償的權利。關於被徵收人權益保護，《民法典》第117條、第243條第3款及《國有土地上房屋徵收與補償條例》第21條第1款均有明確規定。徵收補償方案確定後，被徵收人對所補償之貨幣或房屋的權利屬於民事權利性質。被徵收人選擇補償房屋的「產權調換」，具有明顯的「以物易物」性質，屬於特殊的「以物易物」。被徵收人基於對行政機關的信賴，簽訂徵收補償協議前後已將原有房屋向房屋徵收部門或者實施單位交付，其目的是期待取得安置房屋的所有權。財產因公共利益需要依照法律規定的權限和程序被徵收的，被徵收人的民事權益應予特別保護。2003年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第7條第1款曾規定：「拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。」鑑於2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》及2020年《民法典》已對被徵收人的權益保護作出系統規定，該條規定在2020年司法解釋清理中被刪除，但其理念已為司法實踐所接受，且符合中央有關政策精神，系在法律框架內保護權利。關於被徵收人排除強制執行的條件，本條規定，被徵收人在查封前依法簽訂徵收補償性質協議，且用於徵收補償的不動產的位置明確特定，可以排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，並有權要求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續。適用中需注意：一是不要求其實際佔有不動產，同時基於安置的多樣性特點，亦不應限制不動產性質及用途。二是無論是改建地段產權調換還是異地產權調換，對被徵收人的利益均應當優先保護。三是因建設施工等原因導致安置補償的房產面積超過約定面積且不可分的，被徵收人仍有權依據本條就超出面積請求排除執行，但應當支付建安成本或合同約定的價款。四是存放貨幣補償款的賬戶資金被凍結的，依照本條規定，參照本解釋第12條規定精神，被徵收人有權請求排除貨幣補償款的扣劃並要求向其發放。五是本條「排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行」中的「其他債權」，除包括普通金錢債權之外，還包括徵收部門提供的用於補償安置的房屋，被執行人又將其另行出賣給他人，購買人請求交付過戶而執行該房屋的情況。六是如果用於徵收補償的房屋已辦理過戶登記，確已被他人善意取得的，被徵收人可以依法另行向徵收部門主張徵收補償協議合同責任。

2.預告登記權利人排除強制執行的條件、主要考慮及規則適用

《解釋》第19條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，並已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。」預告登記排除強制執行，是《民法典》第221條賦予預告登記限制不動產處分的法定效力。本條規定的預告登記權利人不屬於特定的群體，商品房消費者、普通購房人、被徵收人、以物抵債權利人等均可依法辦理預告登記，未經預告登記的權利人同意，在後處分均不發生物權效力。通過預告登記排除強制執行，具有以下優勢：一是普遍適用性，不需要額外審查權利人的身份類型，不需要限制房屋的居住性質、用途、數量，不需要考量不動產之上是否還附着抵押、建設工程價款優先受償權等權益，只要權利人依據合法有效的不動產物權協議辦理預告登記，物權登記條件具備時，就能保障實現物權。二是自主防範性，購房人可根據法律賦予的權利，與出賣人平等協商辦理預告登記，主動採取預防措施，積極防範因交易的不確定性帶來的風險，維護自身合法權利，不需要等房屋被強制執行後再搜集證據主張排除執行。三是法律導向性，本解釋第11條、第14條、第18條對商品房消費者、普通購房人、被徵收人等權益的保護，主要是價值衡量基礎上考慮社會現實而作出的相關規定。為凸顯法治思維、規則之治，保障《民法典》預告登記制度貫徹實施，未來的不動產登記法以及相關的商品房買賣合同文本將進一步強化預告登記排除強制執行的效力，司法審判亦應推動預告登記落實落地。適用中的難點問題在於，預告登記作為法定的物權保全措施，能否對抗優先債權的執行。一是預告登記和抵押權，《不動產登記暫行條例實施細則》第75條規定：「以建設用地使用權以及全部或者部分在建建築物設定抵押的，應當一併申請建設用地使用權以及在建建築物抵押權的首次登記。當事人申請在建建築物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。」第86條第4款規定：「申請預告登記的商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當一併申請在建建築物抵押權註銷登記，並提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建築物抵押權註銷登記，再辦理預告登記。」從上述規定來看，預告登記和抵押登記不應發生衝突，特殊情況下，因登記不規範導致預告登記和抵押登記並存的個案，仍應支持預告登記權利人排除抵押權的執行。其理由在於，預售商品房在正常經營活動中已銷售並辦理預告登記的，商品房之上原附着的權利負擔應當消滅，並排除在後處分的物權效力，通過預告登記「空前」「絕後」的效力，保障購房人未來取得完整的商品房所有權，這是維護基本市場秩序的必然要求。二是預告登記與建設工程價款優先受償權，有觀點認為，預告登記仍為債權的保全方式，只有辦理預告登記的商品房消費者才能排除建設工程價款優先受償權的強制執行。事實上，預告登記不應因購買用途的不同而失去保障物權實現的法定效能，預告登記權利人也可以排除建工優先權的執行。需要說明的是，本條規定，案外人在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，如預告登記權利人拒絕按物權協議約定支付剩餘價款，而被執行人怠於行使債權或合同解除權等，將導致被執行人責任財產不當減少，屬於規避執行的行為，故物權買賣合同標的物被查封後，預告登記權利人可以參照本解釋第11條等規定將剩餘價款交付人民法院執行，從而排除相應的強制執行，申請執行人也可以依據《民事訴訟法解釋》第499條或者《民法典》第535條等規定主張權利以保障債權實現，從而各方利益得到平衡。

（八）租賃房屋排除強制執行問題

《解釋》第20條規定：「不帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行中，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同併合法佔有使用執行標的，且已按照合同約定支付租金為由，提起執行異議之訴，請求在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行，事由成立的，人民法院應予支持；符合上述規定條件的案外人簽訂租賃合同及合法佔有使用執行標的均在抵押權設立之前，請求在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行的，人民法院應予支持。申請執行人可以對帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行提出書面異議。執行法院作出執行裁定後，案外人不服，自裁定送達之日起十五日內向執行法院提起訴訟的，按前款規定處理。申請執行人對執行裁定不服，可以自裁定送達之日起十五日內以承租人、被執行人為被告向執行法院提起訴訟，請求不帶租強制執行執行標的的，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）承租人符合本條第一款規定的，判決駁回訴訟請求；（二）承租人不符合本條第一款規定的，判決准許不帶租強制執行該執行標的。」本條主要解決不動產等租賃情形下承租人、申請執行人提出執行異議後提起訴訟的審理問題。

本條在《執行異議和複議規定》第31條規定的基礎上，進一步完善排除強制執行的條件，除要求承租人應在查封前與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同併合法佔有使用執行標的外，增加規定承租人應當按照合同約定支付租金。同時，進一步明確排除抵押權等強制執行條件，規定承租人簽訂租賃合同及合法佔有使用執行標的均在抵押權設立之前的，在租賃期內可以排除抵押權的不帶租強制執行。此外，本條對租賃權的保護不再限於《執行異議和複議規定》第31條規定的不動產，而是對機動車、船舶等動產租賃權實行一體保護。

本條屬於租賃利益排除交付執行標的的規則。案外人執行異議之訴的目的，是通過對案外人是否享有足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利之判斷，以排除人民法院的強制執行，因此阻止執行標的的交付屬於排除強制執行範疇。承租人排除不帶租拍賣的強制執行，源於「買賣不破租賃」原則。《民法典》第405條規定：「抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。」第725條規定：「租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」2004年《拍賣變賣財產規定》第31條（現第28條）第2款即作出了相應規定。需要特別說明的是，本條基於平等保護原則，還規定了申請執行人可以對帶租拍賣提出書面執行異議，並基於與案外人提出執行異議相同的處理和救濟路徑，執行法院應對此作出執行裁定，雙方不服的均有權提起訴訟，解決了長期困擾執行工作開展與申請執行人權利救濟的問題。

（九）《解釋》的規範體例、適用範圍

《解釋》第22條規定：「申請執行人依照民事訴訟法第二百三十八條規定提起執行異議之訴的，參照本解釋的相關規定處理。」《解釋》在體例上先以案外人提起的執行異議之訴為對象設定審理規則，然後本條規定以參照適用的形式將申請執行人提起的執行異議之訴引致《解釋》相關條文，實現各條文之間的體系協調、規則簡約。

《解釋》第23條規定：「本解釋自2025年7月24日起施行。」本解釋施行後，人民法院尚未審結的執行異議之訴一審、二審案件適用本規定。最高人民法院以前作出的相關司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

四、《解釋》適用應協調的關係

《解釋》貫徹民事訴訟兩便原則，依法規範執行異議之訴案件審理，從程序和實體兩個方面回應相關司法實踐難題，完善了執行異議之訴制度的法律適用，為人民法院保護相關主體合法民事權益、一攬子實質化解矛盾糾紛提供了裁判依據，同時有助於促進人民法院規範執行、助力解決「執行難」。《解釋》對指導各級人民法院正確高效辦理相關各類案件、依法平等保護各方民事主體合法財產權益具有較強的指導意義，適用中應注意協調以下關係。

（一）實質解紛理念下的程序銜接與規則適用

從實體上實質性化解當事人之間的矛盾糾紛，是中國特色社會主義司法制度下人民法院充分發揮審判職能作用，「堅持以人民為中心」，「讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義」，實現「案結事了人和」的必然要求，是民事訴訟及相關或類似程序應當貫徹始終的基本遵循。本着「老百姓到法院是來解決問題的，不是走程序的」理念，《解釋》以推動實質解紛、防止程序空轉為目標，對執行異議之訴相關程序規則作出完善，體現了與管轄立案、執行實施、執行異議、再審糾錯、破產受理等程序的有機銜接，實現了立、審、執、監、破有效協同。如《解釋》第1條明確執行異議之訴具體案件受理上的管轄問題，第2條規定多重查封情形下執行異議之訴的起訴和審理問題，第4條、第5條規定確權、給付訴訟請求的合併審理等，針對司法實踐中存在的管轄衝突、程序空轉、多頭訴訟問題作出務實安排；《解釋》第3條規定執行異議之訴判決對執行措施的效力，第6條規定在審理程序中直接撤銷執行裁定、明確退還執行標的及其變價款的強制執行，第10條規定執行異議之訴判決被再審糾錯時按照原順位恢復執行等，對執行程序配合執行異議之訴作出了安排；第7條規定執行程序未處理爭議執行標的時執行異議之訴的處理，第8條規定執行依據進行再審時執行異議之訴的處理，第9條規定被執行人破產時執行異議之訴的處理等，對執行、再審、破產等程序與執行異議之訴的銜接作出規定。以上規則，由最高人民法院立案、民一、民二、審監、執行等業務庭、室、局共同研究制定並共同遵照施行，以強大合力推動一攬子實質化解矛盾糾紛。

（二）平等保護原則下的權益平衡與權利順位

平等保護是《民法典》《民事訴訟法》等實體和程序法律必須堅持的基本原則。《解釋》貫徹平等保護原則，在權利和利益衝突集中凸顯的執行異議之訴領域合理平衡各方民事主體權益保護規則。執行異議之訴作為執行程序的衍生訴訟程序，以案外人對執行標的享有合法民事權益應予實體保護而設計；案外人的民事權益直接涉及該執行標的能否作為被執行人責任財產問題，影響其債務清償能力；申請執行人對執行標的可能享有優先債權而與其產生聯繫，執行標的是否執行則影響其債權實現。在程序保護規則上，《解釋》第22條規定申請執行人提起的執行異議之訴參照《解釋》相關規定進行處理，在貫徹《民事訴訟法》關於各方訴訟地位平等原則的基礎上，為保障申請執行人提起執行異議之訴明確了適用規則；《解釋》第20條規定了申請執行人在執行程序中對帶租拍賣提出執行異議的權利，同時明確雙方對執行裁定不服均具有提起執行異議之訴的權利，完善了執行異議制度和執行異議之訴制度。在實體保護規則上應當注意，案外人權益的取得不能基於被執行人對責任財產的不當處分，如第11條、第13條、第14條規定了價款交付執行制度，特別是第13條確立了足額清償債權的排除強制執行規則，《解釋》規定了第20條承租人支付租金亦不應顯著低於市場租金標準；《解釋》第15條規定了以房抵債排除強制執行的債權真實屆期、查封前簽訂合法有效協議、抵債金額相當等要求，第17條規定了以房折抵工程款債權排除強制執行的依據《民法典》第807條享有建設工程價款優先受償權、簽訂合法有效協議等要求，以防止申請執行人權益被不當損害。《解釋》通過對執行異議之訴與執行程序銜接的相關規定，努力實現系統動態利益平衡機制。在該機制保障下，《解釋》依法確立預告登記權利人、被徵收人、商品房消費者、享有建設工程價款優先受償權的承包人、抵押權人、普通購房人、以房抵債權利人、普通金錢債權人等相關主體的民事權利保護規定，是平等保護原則下對《民法典》權利秩序的維護。

（三）促進交易原則下的秩序維護與價值引領

「物盡其用、貨暢其流」是物權、合同等法律制度的基本價值追求，《民法典》相關規定為社會主義市場經濟中充分發揮市場在資源配置中的決定性作用提供了法治保障。《解釋》貫徹《民法典》精神，在實體條款中規定了幾類常見民事權益排除強制執行問題，其共性之處有以下特點：一是均涉及房地產領域相關權益衝突，與人民群眾生產生活聯繫較為密切。購買城市房屋等不動產一般屬於大額交易，通常涉及家庭重要財產利益，租賃房屋等不動產，也涉及居住權益或生產經營，需要予以特別關注。在以房地產開發企業為被執行人的案件中，債權人涵蓋了享有建設工程價款優先受償權的承包人、享有抵押權的金融債權人、供應建築材料的貨款債權人等，案外人涵蓋了商品房消費者、普通購房人、以物抵債債權人等，利益衝突較為集中。二是均涉及動態交易過程中的合同履行，物權與債權問題交織。不動產交易特別是預售商品房買賣等交易周期較長，會導致在合同完全履行完畢之前、房地產尚未完成轉移登記時發生相關債務糾紛，對購房人權利造成較大影響。三是均涉及當前房地產市場深度調整的背景，相關案件的裁判既關涉新時代人民群眾對美好生活的新需求，還直接影響房地產市場交易秩序和市場信心，對國家構建房地產發展新模式、推動「好房子」建設以及城市更新和城鄉融合發展產生影響。對此，《解釋》明確了系列裁判規則，如準確界定商品房消費者範圍，充分滿足人民群眾剛性和改善性住房需求，支持被徵收人獲得安置房屋，推動解決查封房屋辦證難，保護承包人以房折價受償，保障相關農民工利益，支持、引導、鼓勵辦理房屋買賣預告登記等。在《解釋》實施過程中，人民法院除了在相關具體案件中做到定分止爭、案結事了人和，還應心懷「國之大者」，堅持維護高水平社會主義市場經濟體制，認真貫徹落實中央經濟工作會議精神以及中央有關房地產市場發展的政策精神，充分發揮審判職能作用，做實「從政治上看、從法治上辦」，突出「政治效果、法律效果、社會效果」有機統一，強化人民法院裁判的價值引領，突出促進交易導向，穩定群眾購房預期，維護市場交易秩序。