8-25 · 需要说明的是，本条第2款设定的主要情形是“因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除”，凸显了楼盘烂尾时维护商品房消费者权益的正当性、紧迫性。本条第1款对合同解除的原因未作限定，当事人自愿解除、违约解除、法定解除等原则上均可适用。但考虑到预售资金的使用涉及工程整体进展，人民法院应突出尊重合同、鼓励交易导向，依法审慎处理房屋买卖合同解除事宜。

8-25 · 2.不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理
《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议...

8-25 · （四）商品房消费者权益排除强制执行问题
《解释》第11条、第12条主要解决商品房消费者对相关不动产或购房款提起执行异议之诉的审理问题。
1.商品房消费者排除强制执行的条件、规则适用及办理登记手续
《解释》第11条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外...

8-25 · 5.执行异议之诉判决错误支持排除强制执行时的审执协调
《解释》第10条规定：“案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。”本条规定了执行异议之诉判决错误时与执行程序的衔接问题。当前，因执行异议之诉案件申请再审率相对较高，再审改判亦...

8-25 · 4.被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第9条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。”本条规定了被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理的问题。《破产法》第20条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”执行异议之诉...

8-25 · 3.执行依据进入再审后执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第8条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。”本条规定了执行依据再审时执行异议之诉是否继续审理的问题。作为执行依据...

8-25 · 2.执行终结时执行异议之诉的处理及规则适用
《解释》第7条规定：“案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。”本条规定了执行程序终结而执行标的未被处分时的执行异议之诉处理问题。申请执行人的执行债权通过其他途径得到满足，据以执行的法律文书经过再审程序被撤销，...

8-25 · 对于执行标的物已被他人善意取得，有权利的案外人坚持请求排除对执行标的物执行，拒绝受领变价款应如何处理的问题，《解释》制定过程中，曾提出裁驳本诉、释明另诉处理的方案。有学者提出：“虽然案外人没有听从人民法院的释明及时变更诉请（另诉），但案外人既然异议理由成立，这个变价款也不能再继续移交给申请执行人。否则还是错案。”经研究吸收上述意见，参照《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定》（法发〔2017〕6号）第16条及《民法典》第574条的规定，案外人可以随时领取提存变价款，五年内不领取的，依法扣除提存...

8-25 · 执行异议之诉审理期间，执行法院依法继续执行导致执行标的发生物权变动，或因二审判决错误认定案外人不享有排除执行的权益，执行法院在执行异议之诉判决生效后将执行标的执行终结，程序合法但实体上不正当。在此情况下，国家赔偿（程序违法事后监督）、执行监督（程序违法事中监督）均不适宜处理，本条提出了执行异议之诉和执行实施的审执协调处理方案。根据《民事诉讼法解释》第310条、第311条规定的要求，人民法院首先应当对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以认定。本条第1款第二项、第三项规定，案外人享有排除执行...

8-25 · （三）执行异议之诉与执行、再审、破产等程序的衔接
《解释》第6条至第10条均为程序协调类规范，主要解决执行异议之诉如何与执行实施、审判监督、破产等程序衔接的问题，包括执行异议之诉审理中继续执行问题，执行终结、执行依据再审、被执行人破产后执行异议之诉如何处理，执行异议之诉判决错误时如何处理等。
1.继续执行申请的审查处理及执行标的被处分时的审执协调
《解释》第6条规定：“案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉...