案例3

進城務工人員購買市區商品房用於居住的可以排除抵押權人的強制執行

——韓某與河南某農村商業銀行、某房地產開發公司申請執行人執行異議之訴一案

基本案情

某房地產開發公司向河南某農村商業銀行借款，並以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產開發公司未依約償還本息，河南某農村商業銀行訴至法院。生效判決判令某房地產開發公司償還本金2000萬元；河南某農村商業銀行對某房地產開發公司設定抵押的房地產折價、拍賣、變賣所得價款優先受償等。

執行法院依當事人申請查封案涉房屋後，韓某提出執行異議，執行法院裁定中止對案涉房屋的執行，河南某農村商業銀行不服，提起本案申請執行人執行異議之訴。

韓某系進城務工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房款總金額20.51萬元，合同簽訂後，韓某支付了全部房款及配套費，某房地產開發公司出具收據。2012年5月31日，某房地產開發公司向韓某交付房屋，韓某收房後裝修入住至今。韓某及妻子、兩個孩子一家四口，在農村另有130餘平方米房屋一套。

裁判結果及理由

審理法院認為，本案中，雖然韓某名下在農村另有住宅，但其在市區購買房屋，是為了在市區工作、生活所需，屬於「以居住為目的」而購房，由於農村房屋距離市區較遠，不能滿足韓某及其家人工作、生活所需，因此，其所購商品房仍屬於用於居住的房屋，同樣具有生存利益。相較於商業銀行的商事利益而言，具有優先保護價值。法院判決支持韓某排除抵押權人對案涉房屋的強制執行。

典型意義

在司法裁判中，保障進城務工人員在城市的工作、生活、發展，是人民法院對人民群眾美好生活嚮往的應有回應。對於長期在城市工作、生活的進城務工人員，因居住需求在城市購買商品房，相較於金錢債權人而言，其權益具有優先保護價值。首先，從現實角度看，進城務工人員雖亦可能在農村保留住房，但因工作生活重心轉移至城市，農村住房已無法滿足其現實居住需求。其次，人民法院判斷購房人是否屬於消費者購房人時，應著重審查購房人家庭基本情況，房屋對購房人是否用於居住生活。這種認定方式契合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二十五條確立的「經常居所」法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購房人居住生活、就業發展需要，為城鄉融合發展提供司法解決方案。最後，涉及因工作、生活所需購買房屋的執行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請執行人之間誰的權益價值更需要優先保護，因城市住房對於進城務工人員而言屬於「必需住房」，包括教育、醫療的需要，可以排除金錢債權的強制執行。