8-25 · （九）《解释》的规范体例、适用范围
《解释》第22条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。”《解释》在体例上先以案外人提起的执行异议之诉为对象设定审理规则，然后本条规定以参照适用的形式将申请执行人提起的执行异议之诉引致《解释》相关条文，实现各条文之间的体系协调、规则简约。
《解释》第23条规定：“本解释自2025年7月24日起施行。”本解释施行后，人民法院尚未审结的执行异议之诉一审、二审案件适用本规定。最高人民法院以前...

8-25 · （八）租赁房屋排除强制执行问题
《解释》第20条规定：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出...

8-25 · 2.预告登记权利人排除强制执行的条件、主要考虑及规则适用
《解释》第19条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。”预告登记排除强制执行，是《民法典》第221条赋予预告登记限制不动产处分的法定效力。本条规定的预告登记权利人不...

8-25 · （七）征收补偿、预告登记排除强制执行问题
《解释》第18条、第19条主要解决被征收人、预告登记权利人等其他主体提起执行异议之诉的审理问题。
1.被征收人排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第18条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收...

8-25 · 2.涉以不动产抵工程款排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第17条规定：“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外...

8-25 · （六）涉以房抵债、折抵工程款排除强制执行问题
《解释》第15条、第17条主要解决涉以房抵债以及以房折抵工程款提起执行异议之诉的审理问题。
1.涉以房抵债排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第15条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案...

8-25 · 关于一般不动产买受人能否对抗抵押权等优先债权执行的问题，是实践中争议最大的问题之一，也是当前司法尺度掌握不一的常见问题。对此，《九民会纪要》第125条说明，符合《执行异议和复议规定》第29条规定情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求。第126条认为，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消...

8-25 · 《解释》第16条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的‘非因案外人自身原因’：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。”统一规...

8-25 · 2.其他一般购房人排除强制执行的条件及“非因自身原因”的理解
《解释》第14条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有...

8-25 · 需要说明的是，相较于《解释》第14条而言，本条对合同签订时间、是否占有房屋、未办证原因等未作限制，购房款交付执行时间也是在一审法庭辩论终结前，具有鼓励被执行人以市场价格出卖房屋以最大限度清偿相应债务的目的。秉持《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正，以下简称《拍卖变卖财产规定》）第28条第1款规定的“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”的法理精神，拍卖物等...