8-25 · 《解释》第16条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的‘非因案外人自身原因’：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。”统一规...

8-25 · 2.其他一般购房人排除强制执行的条件及“非因自身原因”的理解
《解释》第14条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有...

8-25 · 需要说明的是，相较于《解释》第14条而言，本条对合同签订时间、是否占有房屋、未办证原因等未作限制，购房款交付执行时间也是在一审法庭辩论终结前，具有鼓励被执行人以市场价格出卖房屋以最大限度清偿相应债务的目的。秉持《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正，以下简称《拍卖变卖财产规定》）第28条第1款规定的“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”的法理精神，拍卖物等...

8-25 · （五）普通购房人权益排除执行问题
《解释》第13条、第14条、第16条主要解决商品房消费者以外的普通购房人提起执行异议之诉的审理，以及何为“非因自身原因”等问题。
1.购房人足以清偿相应债务时的排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第13条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭...

8-25 · 需要说明的是，本条第2款设定的主要情形是“因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除”，凸显了楼盘烂尾时维护商品房消费者权益的正当性、紧迫性。本条第1款对合同解除的原因未作限定，当事人自愿解除、违约解除、法定解除等原则上均可适用。但考虑到预售资金的使用涉及工程整体进展，人民法院应突出尊重合同、鼓励交易导向，依法审慎处理房屋买卖合同解除事宜。

8-25 · 2.不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理
《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议...

8-25 · （四）商品房消费者权益排除强制执行问题
《解释》第11条、第12条主要解决商品房消费者对相关不动产或购房款提起执行异议之诉的审理问题。
1.商品房消费者排除强制执行的条件、规则适用及办理登记手续
《解释》第11条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外...

8-25 · 5.执行异议之诉判决错误支持排除强制执行时的审执协调
《解释》第10条规定：“案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。”本条规定了执行异议之诉判决错误时与执行程序的衔接问题。当前，因执行异议之诉案件申请再审率相对较高，再审改判亦...

8-25 · 4.被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第9条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。”本条规定了被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理的问题。《破产法》第20条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”执行异议之诉...

8-25 · 3.执行依据进入再审后执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第8条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。”本条规定了执行依据再审时执行异议之诉是否继续审理的问题。作为执行依据...