2.不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理

《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”本条主要规定了向预售资金监管账户付款的买房人合同解除的价款返还保护以及商品房消费者因楼盘烂尾退款提起执行异议之诉的处理问题。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第44条（现第45条）规定了商品房预售制度，并要求预售资金必须用于工程建设。为加强商品房预售管理，城市房地产管理部门由此建立了预售资金监管制度，以确保买房人交付的款项特定、专款专用。预售资金监管具有公共行政属性，对资金用途的限制即具有一定的控制、担保属性，要求资金必须用于有关工程建设系为了保障房屋建成及买房人取得房屋，非工程建设不得使用，以保证购房人交付的款项得以保全。长期以来，针对商品房消费者解除合同后的价款返还请求权，一般仅认为是普通金钱之债，不具有任何优先性，而一旦楼盘烂尾，开发者被强制执行或破产，在执行分配或破产受偿顺位排序时，消费者价款返还债权排在抵押权、建工优先权之后，受偿的可能性很小。2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）指出，基于《建工优先权批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《建工优先权批复》第2条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。该答复就购房人价款返还作了优先安排，实践中有地方法院参照执行，但该答复并不具有司法解释效力，实践中仍有争议，处理不一。本条第1款和第2款区分监管账户和商品房消费者分别作出具体规定，应当正确理解与适用。其一，购房人将款交付至预售资金监管账户后的返款请求。买房人与房地产开发企业的房屋买卖合同解除后，根据《民法典》第566条第1款的规定，享有恢复原状即要求房地产开发企业退还已交付购房款的权利。相关监管账户虽登记在房地产开发企业名下，但购房人交付的款项基于监管形成特定化，在资金被出于监管用途使用之前，购房人对其享有优先性权利，因而并不能简单基于“占有即所有”而认定为属于房地产开发企业的一般责任财产、购房人只能以普通金钱债权予以受偿，而应认定购房人对交付预售资金监管账户的购房款享有优先于其他金钱债权人的返还请求权。2022年《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号，以下简称《预售资金通知》）第2条第1款亦将“购房人因购房合同解除申请退还购房款”作为排除预售资金监管账户冻结的特定情形之一。楼盘烂尾多系资金链断裂所致，必然产生相应债务，导致预售资金监管账户被冻结。由此，本条第1款规定，买房人有权请求排除一般金钱债权执行中对相应购房款的强制执行并申请人民法院直接向其发放。第1款规定的案外人，包括但不限于商品房消费者，涵盖一般不动产买受人。其二，商品房消费者价款返还请求权。商品房消费者的价款返还请求权与房屋交付请求权在法益保护上具有同质性，均属于生存权益范畴，且用于购买满足居住生活需要房屋的购房款在买房目的落空后更具保护的紧迫性。基于《解释》第11条商品房消费者生存权益保护优先性相同的逻辑根基，其价款返还请求权应予以同等顺位特别保护。本条第2款在《商品房消费者权利保护批复》第3条规定的商品房消费者价款返还请求权优先顺位基础上，明确商品房消费者该价款返还请求权可及于建筑物及其建设用地使用权的变价款并优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他一般金钱债权。其三，对于商品房消费者而言，本条两款可以先后适用或者同时适用。如果商品房消费者将购房款交付到预售资金监管账户之中，其可以依据本条第1款请求购房款返还。如果预售资金监管账户余额不足以全额返还给众多已向预售监管账户付款的购房人，则可推定未获返还的价款已用于相关的工程建设而内化在建筑物之中，购房人权利应及于该建筑物。商品房消费者仍可以依据本条第2款请求在房屋和土地拍卖款中就预售资金监管账户中未获返还部分请求排除执行并要求向其发放。