2.不動產交付不能時購房人對購房款等主張排除強制執行的處理

《解釋》第12條規定：「執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行並申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。執行法院對被執行的房地產開發企業的建築物及其佔用範圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行並申請向其發放的，人民法院應予支持。」本條主要規定了向預售資金監管賬戶付款的買房人合同解除的價款返還保護以及商品房消費者因樓盤爛尾退款提起執行異議之訴的處理問題。1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第44條（現第45條）規定了商品房預售制度，並要求預售資金必須用於工程建設。為加強商品房預售管理，城市房地產管理部門由此建立了預售資金監管制度，以確保買房人交付的款項特定、專款專用。預售資金監管具有公共行政屬性，對資金用途的限制即具有一定的控制、擔保屬性，要求資金必須用於有關工程建設係為了保障房屋建成及買房人取得房屋，非工程建設不得使用，以保證購房人交付的款項得以保全。長期以來，針對商品房消費者解除合同後的價款返還請求權，一般僅認為是普通金錢之債，不具有任何優先性，而一旦樓盤爛尾，開發者被強制執行或破產，在執行分配或破產受償順位排序時，消費者價款返還債權排在抵押權、建工優先權之後，受償的可能性很小。2014年《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答覆》（〔2014〕執他字第23、24號）指出，基於《建工優先權批覆》保護處於弱勢地位的房屋買受人的精神，對於《建工優先權批覆》第2條「承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人」的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。該答覆就購房人價款返還作了優先安排，實踐中有地方法院參照執行，但該答覆並不具有司法解釋效力，實踐中仍有爭議，處理不一。本條第1款和第2款區分監管賬戶和商品房消費者分別作出具體規定，應當正確理解與適用。其一，購房人將款交付至預售資金監管賬戶後的返款請求。買房人與房地產開發企業的房屋買賣合同解除後，根據《民法典》第566條第1款的規定，享有恢復原狀即要求房地產開發企業退還已交付購房款的權利。相關監管賬戶雖登記在房地產開發企業名下，但購房人交付的款項基於監管形成特定化，在資金被出於監管用途使用之前，購房人對其享有優先性權利，因而並不能簡單基於「佔有即所有」而認定為屬於房地產開發企業的一般責任財產、購房人只能以普通金錢債權予以受償，而應認定購房人對交付預售資金監管賬戶的購房款享有優先於其他金錢債權人的返還請求權。2022年《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號，以下簡稱《預售資金通知》）第2條第1款亦將「購房人因購房合同解除申請退還購房款」作為排除預售資金監管賬戶凍結的特定情形之一。樓盤爛尾多系資金鍊斷裂所致，必然產生相應債務，導致預售資金監管賬戶被凍結。由此，本條第1款規定，買房人有權請求排除一般金錢債權執行中對相應購房款的強制執行並申請人民法院直接向其發放。第1款規定的案外人，包括但不限於商品房消費者，涵蓋一般不動產買受人。其二，商品房消費者價款返還請求權。商品房消費者的價款返還請求權與房屋交付請求權在法益保護上具有同質性，均屬於生存權益範疇，且用於購買滿足居住生活需要房屋的購房款在買房目的落空後更具保護的緊迫性。基於《解釋》第11條商品房消費者生存權益保護優先性相同的邏輯根基，其價款返還請求權應予以同等順位特別保護。本條第2款在《商品房消費者權利保護批覆》第3條規定的商品房消費者價款返還請求權優先順位基礎上，明確商品房消費者該價款返還請求權可及於建築物及其建設用地使用權的變價款並優先於建設工程價款優先受償權、抵押權及其他一般金錢債權。其三，對於商品房消費者而言，本條兩款可以先後適用或者同時適用。如果商品房消費者將購房款交付到預售資金監管賬戶之中，其可以依據本條第1款請求購房款返還。如果預售資金監管賬戶餘額不足以全額返還給眾多已向預售監管賬戶付款的購房人，則可推定未獲返還的價款已用於相關的工程建設而內化在建築物之中，購房人權利應及於該建築物。商品房消費者仍可以依據本條第2款請求在房屋和土地拍賣款中就預售資金監管賬戶中未獲返還部分請求排除執行並要求向其發放。