（五）普通購房人權益排除執行問題

《解釋》第13條、第14條、第16條主要解決商品房消費者以外的普通購房人提起執行異議之訴的審理，以及何為「非因自身原因」等問題。

1.購房人足以清償相應債務時的排除強制執行的條件、範圍及主要考慮

《解釋》第13條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權註銷登記手續的，人民法院應予支持。人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。」本條規定了購房人交付人民法院執行的購房款足以清償相應主債權時的排除強制執行問題。基於購房人的購房款能夠足額清償申請執行人的相應債權，所涉房屋自無繼續執行之必要，其上優先受償權亦隨主債權清償而歸於消滅，購房人對所購房屋的權益當然應予保護，其上權利負擔亦應依法滌除。本條的法理依據是《民法典》第524條規定的代為清償制度，購房人對履行該債務具有合法利益。適用中應注意：一是購房人系以取得房屋完全所有權為目的，根據執行法院要求向其交付購房款，是在執行程序中公法秩序下清償，由執行法院將該款作為被執行人財產依法清償申請執行人債權，與第三人單方自願代債務人直接向債權人履行有別，故本條強調的是交付法院執行的價款足以代為清償相應主債權。實踐中，購房人將價款支付給開發商（抵押人），開發商將房屋銷售價款交付給抵押權人並明確應塗銷抵押權的已售房號，同樣起到相應主債權消滅、抵押權應當按套註銷的法律效果。二是購房人交付執行法院的購房款限於房屋自身市場價格，清償的債權數額亦對應房屋的債權份額及其上權利負擔份額，無須清償申請執行人針對債務人的全部債權。三是足以清償相應數額主債權的購房款交付執行法院即可滿足排除執行條件，並需待人民法院確認能否排除執行後再作處置，能夠排除執行的，賦予申請執行人主張以該款替代被執行人清償的權利，如人民法院經審理認為不能排除執行的，交付執行的購房款應退還購房人。