（六）涉以房抵债、折抵工程款排除强制执行问题

《解释》第15条、第17条主要解决涉以房抵债以及以房折抵工程款提起执行异议之诉的审理问题。

1.涉以房抵债排除强制执行的条件及主要考虑

《解释》第15条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”本条规定了以房抵债的债权人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉的处理问题。以房抵债的债权人能否排除强制执行的问题曾有较大争议。实践中，因被执行人清偿能力不足，以房抵债大量存在，抵债内容包括但不限于抵顶建设工程价款、建材货款、借款、委托中介公司销售佣金等，用于抵顶的房屋包括尚未竣工验收的在建工程、已竣工验收但未办理首次登记的新建商品房、已办理首次登记的新建商品房、二手房等，情况极为复杂，连环抵债较为普遍，虚假诉讼、恶意串通也时有发生。以物抵债属于日常生活和经济交往中的常见现象，特别是在债务纠纷增多、债务人偿债能力较弱的情况下，债权人普遍接受以物抵债清偿债务。以房地产领域为例，房地产开发企业资金链断裂后欠债较多进而经常发生以物抵债现象，不仅房地产上下游行业存在以物抵债，通常作为债权人的银行业同样也需要维护以物抵债的效力。司法实践对以物抵债及其能否排除强制执行存在一个认识不断深化、逐渐予以接受的转变过程。《合同编通则解释》第27条将以物抵债以一种正常的交易安排进行规范。根据意思自治原则，经当事人合意可以对合同内容进行变更，合同内容变化，则合同性质随之变更，以物抵债协议履行后，可以按新债确定合同性质。

本条第1款第一项起草中曾表述为“案外人与被执行人存在真实的交易关系且债务履行期限已届满，人民法院查封前案外人与被执行人已签订合法有效的以不动产抵债协议，并明确约定原债务免除，或者协议签订后案外人未主张原债权且在诉讼中明示免除原债务”。考虑到《合同编通则解释》第27条第2款针对债务履行期届满后达成的以物抵债协议，规定“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭”。本条对原债务是否消灭的问题已无须规定，如抵债财产最终不能取得，双方依据上述第27条另行解决争议。

2.涉以不动产抵工程款排除强制执行的条件及主要考虑

《解释》第17条规定：“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”本条对实践中常见的依据《民法典》第807条规定以不动产抵工程款提起执行异议之诉的处理进行了规定。建设工程领域，因房地产开发企业现金流不足，房地产开发商与享有建设工程价款优先受偿权的承包人协商以房屋等不动产折抵工程款较为常见，由此取得的权益能否排除金钱债权的执行，实践中存在裁判尺度不一的情况。经研究，协商以房折抵价款是建设工程价款优先受偿权的行使方式，应予保护。本条规定，基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权、普通金钱债权的强制执行，还可以请求办理过户。适用中涉及的问题主要是承包人是否需要占有抵债不动产。有意见认为，以房抵工程款应严格设置条件。如案外人仅签订以房折价协议而未实际占有，不具有对抗执行的外观条件。否则，易引发道德风险而出现倒签合同现象。而承包人即使不能排除执行，仍可以依据建设工程价款优先受偿权通过参与执行分配获得救济。经研究认为，以承建不动产抵顶工程款是承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式，发包人如不诚信未将不动产交付承包人占有，不应影响承包人为实现法定权益排除执行。当然，本条也要求承包人“在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议”。

（七）征收补偿、预告登记排除强制执行问题

《解释》第18条、第19条主要解决被征收人、预告登记权利人等其他主体提起执行异议之诉的审理问题。

1.被征收人排除强制执行的条件、范围及主要考虑

《解释》第18条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”本条明确了被征收人排除强制执行的具体条件。被征收人原房屋被征收后有依法取得征收补偿的权利。关于被征收人权益保护，《民法典》第117条、第243条第3款及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款均有明确规定。征收补偿方案确定后，被征收人对所补偿之货币或房屋的权利属于民事权利性质。被征收人选择补偿房屋的“产权调换”，具有明显的“以物易物”性质，属于特殊的“以物易物”。被征收人基于对行政机关的信赖，签订征收补偿协议前后已将原有房屋向房屋征收部门或者实施单位交付，其目的是期待取得安置房屋的所有权。财产因公共利益需要依照法律规定的权限和程序被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第7条第1款曾规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”鉴于2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》及2020年《民法典》已对被征收人的权益保护作出系统规定，该条规定在2020年司法解释清理中被删除，但其理念已为司法实践所接受，且符合中央有关政策精神，系在法律框架内保护权利。关于被征收人排除强制执行的条件，本条规定，被征收人在查封前依法签订征收补偿性质协议，且用于征收补偿的不动产的位置明确特定，可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并有权要求被执行人办理不动产所有权转移登记手续。适用中需注意：一是不要求其实际占有不动产，同时基于安置的多样性特点，亦不应限制不动产性质及用途。二是无论是改建地段产权调换还是异地产权调换，对被征收人的利益均应当优先保护。三是因建设施工等原因导致安置补偿的房产面积超过约定面积且不可分的，被征收人仍有权依据本条就超出面积请求排除执行，但应当支付建安成本或合同约定的价款。四是存放货币补偿款的账户资金被冻结的，依照本条规定，参照本解释第12条规定精神，被征收人有权请求排除货币补偿款的扣划并要求向其发放。五是本条“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行”中的“其他债权”，除包括普通金钱债权之外，还包括征收部门提供的用于补偿安置的房屋，被执行人又将其另行出卖给他人，购买人请求交付过户而执行该房屋的情况。六是如果用于征收补偿的房屋已办理过户登记，确已被他人善意取得的，被征收人可以依法另行向征收部门主张征收补偿协议合同责任。

2.预告登记权利人排除强制执行的条件、主要考虑及规则适用

《解释》第19条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。”预告登记排除强制执行，是《民法典》第221条赋予预告登记限制不动产处分的法定效力。本条规定的预告登记权利人不属于特定的群体，商品房消费者、普通购房人、被征收人、以物抵债权利人等均可依法办理预告登记，未经预告登记的权利人同意，在后处分均不发生物权效力。通过预告登记排除强制执行，具有以下优势：一是普遍适用性，不需要额外审查权利人的身份类型，不需要限制房屋的居住性质、用途、数量，不需要考量不动产之上是否还附着抵押、建设工程价款优先受偿权等权益，只要权利人依据合法有效的不动产物权协议办理预告登记，物权登记条件具备时，就能保障实现物权。二是自主防范性，购房人可根据法律赋予的权利，与出卖人平等协商办理预告登记，主动采取预防措施，积极防范因交易的不确定性带来的风险，维护自身合法权利，不需要等房屋被强制执行后再搜集证据主张排除执行。三是法律导向性，本解释第11条、第14条、第18条对商品房消费者、普通购房人、被征收人等权益的保护，主要是价值衡量基础上考虑社会现实而作出的相关规定。为凸显法治思维、规则之治，保障《民法典》预告登记制度贯彻实施，未来的不动产登记法以及相关的商品房买卖合同文本将进一步强化预告登记排除强制执行的效力，司法审判亦应推动预告登记落实落地。适用中的难点问题在于，预告登记作为法定的物权保全措施，能否对抗优先债权的执行。一是预告登记和抵押权，《不动产登记暂行条例实施细则》第75条规定：“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”第86条第4款规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”从上述规定来看，预告登记和抵押登记不应发生冲突，特殊情况下，因登记不规范导致预告登记和抵押登记并存的个案，仍应支持预告登记权利人排除抵押权的执行。其理由在于，预售商品房在正常经营活动中已销售并办理预告登记的，商品房之上原附着的权利负担应当消灭，并排除在后处分的物权效力，通过预告登记“空前”“绝后”的效力，保障购房人未来取得完整的商品房所有权，这是维护基本市场秩序的必然要求。二是预告登记与建设工程价款优先受偿权，有观点认为，预告登记仍为债权的保全方式，只有办理预告登记的商品房消费者才能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。事实上，预告登记不应因购买用途的不同而失去保障物权实现的法定效能，预告登记权利人也可以排除建工优先权的执行。需要说明的是，本条规定，案外人在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，如预告登记权利人拒绝按物权协议约定支付剩余价款，而被执行人怠于行使债权或合同解除权等，将导致被执行人责任财产不当减少，属于规避执行的行为，故物权买卖合同标的物被查封后，预告登记权利人可以参照本解释第11条等规定将剩余价款交付人民法院执行，从而排除相应的强制执行，申请执行人也可以依据《民事诉讼法解释》第499条或者《民法典》第535条等规定主张权利以保障债权实现，从而各方利益得到平衡。

（八）租赁房屋排除强制执行问题

《解释》第20条规定：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。”本条主要解决不动产等租赁情形下承租人、申请执行人提出执行异议后提起诉讼的审理问题。

本条在《执行异议和复议规定》第31条规定的基础上，进一步完善排除强制执行的条件，除要求承租人应在查封前与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的外，增加规定承租人应当按照合同约定支付租金。同时，进一步明确排除抵押权等强制执行条件，规定承租人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前的，在租赁期内可以排除抵押权的不带租强制执行。此外，本条对租赁权的保护不再限于《执行异议和复议规定》第31条规定的不动产，而是对机动车、船舶等动产租赁权实行一体保护。

本条属于租赁利益排除交付执行标的的规则。案外人执行异议之诉的目的，是通过对案外人是否享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利之判断，以排除人民法院的强制执行，因此阻止执行标的的交付属于排除强制执行范畴。承租人排除不带租拍卖的强制执行，源于“买卖不破租赁”原则。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2004年《拍卖变卖财产规定》第31条（现第28条）第2款即作出了相应规定。需要特别说明的是，本条基于平等保护原则，还规定了申请执行人可以对带租拍卖提出书面执行异议，并基于与案外人提出执行异议相同的处理和救济路径，执行法院应对此作出执行裁定，双方不服的均有权提起诉讼，解决了长期困扰执行工作开展与申请执行人权利救济的问题。

（九）《解释》的规范体例、适用范围

《解释》第22条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。”《解释》在体例上先以案外人提起的执行异议之诉为对象设定审理规则，然后本条规定以参照适用的形式将申请执行人提起的执行异议之诉引致《解释》相关条文，实现各条文之间的体系协调、规则简约。

《解释》第23条规定：“本解释自2025年7月24日起施行。”本解释施行后，人民法院尚未审结的执行异议之诉一审、二审案件适用本规定。最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《解释》适用应协调的关系

《解释》贯彻民事诉讼两便原则，依法规范执行异议之诉案件审理，从程序和实体两个方面回应相关司法实践难题，完善了执行异议之诉制度的法律适用，为人民法院保护相关主体合法民事权益、一揽子实质化解矛盾纠纷提供了裁判依据，同时有助于促进人民法院规范执行、助力解决“执行难”。《解释》对指导各级人民法院正确高效办理相关各类案件、依法平等保护各方民事主体合法财产权益具有较强的指导意义，适用中应注意协调以下关系。

（一）实质解纷理念下的程序衔接与规则适用

从实体上实质性化解当事人之间的矛盾纠纷，是中国特色社会主义司法制度下人民法院充分发挥审判职能作用，“坚持以人民为中心”，“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”，实现“案结事了人和”的必然要求，是民事诉讼及相关或类似程序应当贯彻始终的基本遵循。本着“老百姓到法院是来解决问题的，不是走程序的”理念，《解释》以推动实质解纷、防止程序空转为目标，对执行异议之诉相关程序规则作出完善，体现了与管辖立案、执行实施、执行异议、再审纠错、破产受理等程序的有机衔接，实现了立、审、执、监、破有效协同。如《解释》第1条明确执行异议之诉具体案件受理上的管辖问题，第2条规定多重查封情形下执行异议之诉的起诉和审理问题，第4条、第5条规定确权、给付诉讼请求的合并审理等，针对司法实践中存在的管辖冲突、程序空转、多头诉讼问题作出务实安排；《解释》第3条规定执行异议之诉判决对执行措施的效力，第6条规定在审理程序中直接撤销执行裁定、明确退还执行标的及其变价款的强制执行，第10条规定执行异议之诉判决被再审纠错时按照原顺位恢复执行等，对执行程序配合执行异议之诉作出了安排；第7条规定执行程序未处理争议执行标的时执行异议之诉的处理，第8条规定执行依据进行再审时执行异议之诉的处理，第9条规定被执行人破产时执行异议之诉的处理等，对执行、再审、破产等程序与执行异议之诉的衔接作出规定。以上规则，由最高人民法院立案、民一、民二、审监、执行等业务庭、室、局共同研究制定并共同遵照施行，以强大合力推动一揽子实质化解矛盾纠纷。

（二）平等保护原则下的权益平衡与权利顺位

平等保护是《民法典》《民事诉讼法》等实体和程序法律必须坚持的基本原则。《解释》贯彻平等保护原则，在权利和利益冲突集中凸显的执行异议之诉领域合理平衡各方民事主体权益保护规则。执行异议之诉作为执行程序的衍生诉讼程序，以案外人对执行标的享有合法民事权益应予实体保护而设计；案外人的民事权益直接涉及该执行标的能否作为被执行人责任财产问题，影响其债务清偿能力；申请执行人对执行标的可能享有优先债权而与其产生联系，执行标的是否执行则影响其债权实现。在程序保护规则上，《解释》第22条规定申请执行人提起的执行异议之诉参照《解释》相关规定进行处理，在贯彻《民事诉讼法》关于各方诉讼地位平等原则的基础上，为保障申请执行人提起执行异议之诉明确了适用规则；《解释》第20条规定了申请执行人在执行程序中对带租拍卖提出执行异议的权利，同时明确双方对执行裁定不服均具有提起执行异议之诉的权利，完善了执行异议制度和执行异议之诉制度。在实体保护规则上应当注意，案外人权益的取得不能基于被执行人对责任财产的不当处分，如第11条、第13条、第14条规定了价款交付执行制度，特别是第13条确立了足额清偿债权的排除强制执行规则，《解释》规定了第20条承租人支付租金亦不应显著低于市场租金标准；《解释》第15条规定了以房抵债排除强制执行的债权真实届期、查封前签订合法有效协议、抵债金额相当等要求，第17条规定了以房折抵工程款债权排除强制执行的依据《民法典》第807条享有建设工程价款优先受偿权、签订合法有效协议等要求，以防止申请执行人权益被不当损害。《解释》通过对执行异议之诉与执行程序衔接的相关规定，努力实现系统动态利益平衡机制。在该机制保障下，《解释》依法确立预告登记权利人、被征收人、商品房消费者、享有建设工程价款优先受偿权的承包人、抵押权人、普通购房人、以房抵债权利人、普通金钱债权人等相关主体的民事权利保护规定，是平等保护原则下对《民法典》权利秩序的维护。

（三）促进交易原则下的秩序维护与价值引领

“物尽其用、货畅其流”是物权、合同等法律制度的基本价值追求，《民法典》相关规定为社会主义市场经济中充分发挥市场在资源配置中的决定性作用提供了法治保障。《解释》贯彻《民法典》精神，在实体条款中规定了几类常见民事权益排除强制执行问题，其共性之处有以下特点：一是均涉及房地产领域相关权益冲突，与人民群众生产生活联系较为密切。购买城市房屋等不动产一般属于大额交易，通常涉及家庭重要财产利益，租赁房屋等不动产，也涉及居住权益或生产经营，需要予以特别关注。在以房地产开发企业为被执行人的案件中，债权人涵盖了享有建设工程价款优先受偿权的承包人、享有抵押权的金融债权人、供应建筑材料的货款债权人等，案外人涵盖了商品房消费者、普通购房人、以物抵债债权人等，利益冲突较为集中。二是均涉及动态交易过程中的合同履行，物权与债权问题交织。不动产交易特别是预售商品房买卖等交易周期较长，会导致在合同完全履行完毕之前、房地产尚未完成转移登记时发生相关债务纠纷，对购房人权利造成较大影响。三是均涉及当前房地产市场深度调整的背景，相关案件的裁判既关涉新时代人民群众对美好生活的新需求，还直接影响房地产市场交易秩序和市场信心，对国家构建房地产发展新模式、推动“好房子”建设以及城市更新和城乡融合发展产生影响。对此，《解释》明确了系列裁判规则，如准确界定商品房消费者范围，充分满足人民群众刚性和改善性住房需求，支持被征收人获得安置房屋，推动解决查封房屋办证难，保护承包人以房折价受偿，保障相关农民工利益，支持、引导、鼓励办理房屋买卖预告登记等。在《解释》实施过程中，人民法院除了在相关具体案件中做到定分止争、案结事了人和，还应心怀“国之大者”，坚持维护高水平社会主义市场经济体制，认真贯彻落实中央经济工作会议精神以及中央有关房地产市场发展的政策精神，充分发挥审判职能作用，做实“从政治上看、从法治上办”，突出“政治效果、法律效果、社会效果”有机统一，强化人民法院裁判的价值引领，突出促进交易导向，稳定群众购房预期，维护市场交易秩序。