（六）涉以房抵債、折抵工程款排除強制執行問題

《解釋》第15條、第17條主要解決涉以房抵債以及以房折抵工程款提起執行異議之訴的審理問題。

1.涉以房抵債排除強制執行的條件及主要考慮

《解釋》第15條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關係且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；（三）案外人在查封前已合法佔有該不動產；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。」本條規定了以房抵債的債權人針對金錢債權執行提起的執行異議之訴的處理問題。以房抵債的債權人能否排除強制執行的問題曾有較大爭議。實踐中，因被執行人清償能力不足，以房抵債大量存在，抵債內容包括但不限於抵頂建設工程價款、建材貨款、借款、委託中介公司銷售傭金等，用於抵頂的房屋包括尚未竣工驗收的在建工程、已竣工驗收但未辦理首次登記的新建商品房、已辦理首次登記的新建商品房、二手房等，情況極為複雜，連環抵債較為普遍，虛假訴訟、惡意串通也時有發生。以物抵債屬於日常生活和經濟交往中的常見現象，特別是在債務糾紛增多、債務人償債能力較弱的情況下，債權人普遍接受以物抵債清償債務。以房地產領域為例，房地產開發企業資金鍊斷裂後欠債較多進而經常發生以物抵債現象，不僅房地產上下遊行業存在以物抵債，通常作為債權人的銀行業同樣也需要維護以物抵債的效力。司法實踐對以物抵債及其能否排除強制執行存在一個認識不斷深化、逐漸予以接受的轉變過程。《合同編通則解釋》第27條將以物抵債以一種正常的交易安排進行規範。根據意思自治原則，經當事人合意可以對合同內容進行變更，合同內容變化，則合同性質隨之變更，以物抵債協議履行後，可以按新債確定合同性質。

本條第1款第一項起草中曾表述為「案外人與被執行人存在真實的交易關係且債務履行期限已屆滿，人民法院查封前案外人與被執行人已簽訂合法有效的以不動產抵債協議，並明確約定原債務免除，或者協議簽訂後案外人未主張原債權且在訴訟中明示免除原債務」。考慮到《合同編通則解釋》第27條第2款針對債務履行期屆滿後達成的以物抵債協議，規定「債務人或者第三人履行以物抵債協議後，人民法院應當認定相應的原債務同時消滅」。本條對原債務是否消滅的問題已無須規定，如抵債財產最終不能取得，雙方依據上述第27條另行解決爭議。

2.涉以不動產抵工程款排除強制執行的條件及主要考慮

《解釋》第17條規定：「人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。」本條對實踐中常見的依據《民法典》第807條規定以不動產抵工程款提起執行異議之訴的處理進行了規定。建設工程領域，因房地產開發企業現金流不足，房地產開發商與享有建設工程價款優先受償權的承包人協商以房屋等不動產折抵工程款較為常見，由此取得的權益能否排除金錢債權的執行，實踐中存在裁判尺度不一的情況。經研究，協商以房折抵價款是建設工程價款優先受償權的行使方式，應予保護。本條規定，基於行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權、普通金錢債權的強制執行，還可以請求辦理過戶。適用中涉及的問題主要是承包人是否需要佔有抵債不動產。有意見認為，以房抵工程款應嚴格設置條件。如案外人僅簽訂以房折價協議而未實際佔有，不具有對抗執行的外觀條件。否則，易引發道德風險而出現倒簽合同現象。而承包人即使不能排除執行，仍可以依據建設工程價款優先受償權通過參與執行分配獲得救濟。經研究認為，以承建不動產抵頂工程款是承包人行使建設工程價款優先受償權的方式，發包人如不誠信未將不動產交付承包人佔有，不應影響承包人為實現法定權益排除執行。當然，本條也要求承包人「在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議」。

（七）徵收補償、預告登記排除強制執行問題

《解釋》第18條、第19條主要解決被徵收人、預告登記權利人等其他主體提起執行異議之訴的審理問題。

1.被徵收人排除強制執行的條件、範圍及主要考慮

《解釋》第18條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以該不動產系用於產權調換的徵收補償為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房屋徵收部門、房屋徵收實施單位等依法簽訂徵收補償性質的協議；（二）用於徵收補償的不動產的位置明確特定。案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。」本條明確了被徵收人排除強制執行的具體條件。被徵收人原房屋被徵收後有依法取得徵收補償的權利。關於被徵收人權益保護，《民法典》第117條、第243條第3款及《國有土地上房屋徵收與補償條例》第21條第1款均有明確規定。徵收補償方案確定後，被徵收人對所補償之貨幣或房屋的權利屬於民事權利性質。被徵收人選擇補償房屋的「產權調換」，具有明顯的「以物易物」性質，屬於特殊的「以物易物」。被徵收人基於對行政機關的信賴，簽訂徵收補償協議前後已將原有房屋向房屋徵收部門或者實施單位交付，其目的是期待取得安置房屋的所有權。財產因公共利益需要依照法律規定的權限和程序被徵收的，被徵收人的民事權益應予特別保護。2003年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第7條第1款曾規定：「拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。」鑑於2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》及2020年《民法典》已對被徵收人的權益保護作出系統規定，該條規定在2020年司法解釋清理中被刪除，但其理念已為司法實踐所接受，且符合中央有關政策精神，系在法律框架內保護權利。關於被徵收人排除強制執行的條件，本條規定，被徵收人在查封前依法簽訂徵收補償性質協議，且用於徵收補償的不動產的位置明確特定，可以排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，並有權要求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續。適用中需注意：一是不要求其實際佔有不動產，同時基於安置的多樣性特點，亦不應限制不動產性質及用途。二是無論是改建地段產權調換還是異地產權調換，對被徵收人的利益均應當優先保護。三是因建設施工等原因導致安置補償的房產面積超過約定面積且不可分的，被徵收人仍有權依據本條就超出面積請求排除執行，但應當支付建安成本或合同約定的價款。四是存放貨幣補償款的賬戶資金被凍結的，依照本條規定，參照本解釋第12條規定精神，被徵收人有權請求排除貨幣補償款的扣劃並要求向其發放。五是本條「排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行」中的「其他債權」，除包括普通金錢債權之外，還包括徵收部門提供的用於補償安置的房屋，被執行人又將其另行出賣給他人，購買人請求交付過戶而執行該房屋的情況。六是如果用於徵收補償的房屋已辦理過戶登記，確已被他人善意取得的，被徵收人可以依法另行向徵收部門主張徵收補償協議合同責任。

2.預告登記權利人排除強制執行的條件、主要考慮及規則適用

《解釋》第19條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，並已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。」預告登記排除強制執行，是《民法典》第221條賦予預告登記限制不動產處分的法定效力。本條規定的預告登記權利人不屬於特定的群體，商品房消費者、普通購房人、被徵收人、以物抵債權利人等均可依法辦理預告登記，未經預告登記的權利人同意，在後處分均不發生物權效力。通過預告登記排除強制執行，具有以下優勢：一是普遍適用性，不需要額外審查權利人的身份類型，不需要限制房屋的居住性質、用途、數量，不需要考量不動產之上是否還附着抵押、建設工程價款優先受償權等權益，只要權利人依據合法有效的不動產物權協議辦理預告登記，物權登記條件具備時，就能保障實現物權。二是自主防範性，購房人可根據法律賦予的權利，與出賣人平等協商辦理預告登記，主動採取預防措施，積極防範因交易的不確定性帶來的風險，維護自身合法權利，不需要等房屋被強制執行後再搜集證據主張排除執行。三是法律導向性，本解釋第11條、第14條、第18條對商品房消費者、普通購房人、被徵收人等權益的保護，主要是價值衡量基礎上考慮社會現實而作出的相關規定。為凸顯法治思維、規則之治，保障《民法典》預告登記制度貫徹實施，未來的不動產登記法以及相關的商品房買賣合同文本將進一步強化預告登記排除強制執行的效力，司法審判亦應推動預告登記落實落地。適用中的難點問題在於，預告登記作為法定的物權保全措施，能否對抗優先債權的執行。一是預告登記和抵押權，《不動產登記暫行條例實施細則》第75條規定：「以建設用地使用權以及全部或者部分在建建築物設定抵押的，應當一併申請建設用地使用權以及在建建築物抵押權的首次登記。當事人申請在建建築物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。」第86條第4款規定：「申請預告登記的商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當一併申請在建建築物抵押權註銷登記，並提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建築物抵押權註銷登記，再辦理預告登記。」從上述規定來看，預告登記和抵押登記不應發生衝突，特殊情況下，因登記不規範導致預告登記和抵押登記並存的個案，仍應支持預告登記權利人排除抵押權的執行。其理由在於，預售商品房在正常經營活動中已銷售並辦理預告登記的，商品房之上原附着的權利負擔應當消滅，並排除在後處分的物權效力，通過預告登記「空前」「絕後」的效力，保障購房人未來取得完整的商品房所有權，這是維護基本市場秩序的必然要求。二是預告登記與建設工程價款優先受償權，有觀點認為，預告登記仍為債權的保全方式，只有辦理預告登記的商品房消費者才能排除建設工程價款優先受償權的強制執行。事實上，預告登記不應因購買用途的不同而失去保障物權實現的法定效能，預告登記權利人也可以排除建工優先權的執行。需要說明的是，本條規定，案外人在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，如預告登記權利人拒絕按物權協議約定支付剩餘價款，而被執行人怠於行使債權或合同解除權等，將導致被執行人責任財產不當減少，屬於規避執行的行為，故物權買賣合同標的物被查封後，預告登記權利人可以參照本解釋第11條等規定將剩餘價款交付人民法院執行，從而排除相應的強制執行，申請執行人也可以依據《民事訴訟法解釋》第499條或者《民法典》第535條等規定主張權利以保障債權實現，從而各方利益得到平衡。

（八）租賃房屋排除強制執行問題

《解釋》第20條規定：「不帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行中，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同併合法佔有使用執行標的，且已按照合同約定支付租金為由，提起執行異議之訴，請求在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行，事由成立的，人民法院應予支持；符合上述規定條件的案外人簽訂租賃合同及合法佔有使用執行標的均在抵押權設立之前，請求在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行的，人民法院應予支持。申請執行人可以對帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行提出書面異議。執行法院作出執行裁定後，案外人不服，自裁定送達之日起十五日內向執行法院提起訴訟的，按前款規定處理。申請執行人對執行裁定不服，可以自裁定送達之日起十五日內以承租人、被執行人為被告向執行法院提起訴訟，請求不帶租強制執行執行標的的，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）承租人符合本條第一款規定的，判決駁回訴訟請求；（二）承租人不符合本條第一款規定的，判決准許不帶租強制執行該執行標的。」本條主要解決不動產等租賃情形下承租人、申請執行人提出執行異議後提起訴訟的審理問題。

本條在《執行異議和複議規定》第31條規定的基礎上，進一步完善排除強制執行的條件，除要求承租人應在查封前與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同併合法佔有使用執行標的外，增加規定承租人應當按照合同約定支付租金。同時，進一步明確排除抵押權等強制執行條件，規定承租人簽訂租賃合同及合法佔有使用執行標的均在抵押權設立之前的，在租賃期內可以排除抵押權的不帶租強制執行。此外，本條對租賃權的保護不再限於《執行異議和複議規定》第31條規定的不動產，而是對機動車、船舶等動產租賃權實行一體保護。

本條屬於租賃利益排除交付執行標的的規則。案外人執行異議之訴的目的，是通過對案外人是否享有足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利之判斷，以排除人民法院的強制執行，因此阻止執行標的的交付屬於排除強制執行範疇。承租人排除不帶租拍賣的強制執行，源於「買賣不破租賃」原則。《民法典》第405條規定：「抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。」第725條規定：「租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」2004年《拍賣變賣財產規定》第31條（現第28條）第2款即作出了相應規定。需要特別說明的是，本條基於平等保護原則，還規定了申請執行人可以對帶租拍賣提出書面執行異議，並基於與案外人提出執行異議相同的處理和救濟路徑，執行法院應對此作出執行裁定，雙方不服的均有權提起訴訟，解決了長期困擾執行工作開展與申請執行人權利救濟的問題。

（九）《解釋》的規範體例、適用範圍

《解釋》第22條規定：「申請執行人依照民事訴訟法第二百三十八條規定提起執行異議之訴的，參照本解釋的相關規定處理。」《解釋》在體例上先以案外人提起的執行異議之訴為對象設定審理規則，然後本條規定以參照適用的形式將申請執行人提起的執行異議之訴引致《解釋》相關條文，實現各條文之間的體系協調、規則簡約。

《解釋》第23條規定：「本解釋自2025年7月24日起施行。」本解釋施行後，人民法院尚未審結的執行異議之訴一審、二審案件適用本規定。最高人民法院以前作出的相關司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

四、《解釋》適用應協調的關係

《解釋》貫徹民事訴訟兩便原則，依法規範執行異議之訴案件審理，從程序和實體兩個方面回應相關司法實踐難題，完善了執行異議之訴制度的法律適用，為人民法院保護相關主體合法民事權益、一攬子實質化解矛盾糾紛提供了裁判依據，同時有助於促進人民法院規範執行、助力解決「執行難」。《解釋》對指導各級人民法院正確高效辦理相關各類案件、依法平等保護各方民事主體合法財產權益具有較強的指導意義，適用中應注意協調以下關係。

（一）實質解紛理念下的程序銜接與規則適用

從實體上實質性化解當事人之間的矛盾糾紛，是中國特色社會主義司法制度下人民法院充分發揮審判職能作用，「堅持以人民為中心」，「讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義」，實現「案結事了人和」的必然要求，是民事訴訟及相關或類似程序應當貫徹始終的基本遵循。本着「老百姓到法院是來解決問題的，不是走程序的」理念，《解釋》以推動實質解紛、防止程序空轉為目標，對執行異議之訴相關程序規則作出完善，體現了與管轄立案、執行實施、執行異議、再審糾錯、破產受理等程序的有機銜接，實現了立、審、執、監、破有效協同。如《解釋》第1條明確執行異議之訴具體案件受理上的管轄問題，第2條規定多重查封情形下執行異議之訴的起訴和審理問題，第4條、第5條規定確權、給付訴訟請求的合併審理等，針對司法實踐中存在的管轄衝突、程序空轉、多頭訴訟問題作出務實安排；《解釋》第3條規定執行異議之訴判決對執行措施的效力，第6條規定在審理程序中直接撤銷執行裁定、明確退還執行標的及其變價款的強制執行，第10條規定執行異議之訴判決被再審糾錯時按照原順位恢復執行等，對執行程序配合執行異議之訴作出了安排；第7條規定執行程序未處理爭議執行標的時執行異議之訴的處理，第8條規定執行依據進行再審時執行異議之訴的處理，第9條規定被執行人破產時執行異議之訴的處理等，對執行、再審、破產等程序與執行異議之訴的銜接作出規定。以上規則，由最高人民法院立案、民一、民二、審監、執行等業務庭、室、局共同研究制定並共同遵照施行，以強大合力推動一攬子實質化解矛盾糾紛。

（二）平等保護原則下的權益平衡與權利順位

平等保護是《民法典》《民事訴訟法》等實體和程序法律必須堅持的基本原則。《解釋》貫徹平等保護原則，在權利和利益衝突集中凸顯的執行異議之訴領域合理平衡各方民事主體權益保護規則。執行異議之訴作為執行程序的衍生訴訟程序，以案外人對執行標的享有合法民事權益應予實體保護而設計；案外人的民事權益直接涉及該執行標的能否作為被執行人責任財產問題，影響其債務清償能力；申請執行人對執行標的可能享有優先債權而與其產生聯繫，執行標的是否執行則影響其債權實現。在程序保護規則上，《解釋》第22條規定申請執行人提起的執行異議之訴參照《解釋》相關規定進行處理，在貫徹《民事訴訟法》關於各方訴訟地位平等原則的基礎上，為保障申請執行人提起執行異議之訴明確了適用規則；《解釋》第20條規定了申請執行人在執行程序中對帶租拍賣提出執行異議的權利，同時明確雙方對執行裁定不服均具有提起執行異議之訴的權利，完善了執行異議制度和執行異議之訴制度。在實體保護規則上應當注意，案外人權益的取得不能基於被執行人對責任財產的不當處分，如第11條、第13條、第14條規定了價款交付執行制度，特別是第13條確立了足額清償債權的排除強制執行規則，《解釋》規定了第20條承租人支付租金亦不應顯著低於市場租金標準；《解釋》第15條規定了以房抵債排除強制執行的債權真實屆期、查封前簽訂合法有效協議、抵債金額相當等要求，第17條規定了以房折抵工程款債權排除強制執行的依據《民法典》第807條享有建設工程價款優先受償權、簽訂合法有效協議等要求，以防止申請執行人權益被不當損害。《解釋》通過對執行異議之訴與執行程序銜接的相關規定，努力實現系統動態利益平衡機制。在該機制保障下，《解釋》依法確立預告登記權利人、被徵收人、商品房消費者、享有建設工程價款優先受償權的承包人、抵押權人、普通購房人、以房抵債權利人、普通金錢債權人等相關主體的民事權利保護規定，是平等保護原則下對《民法典》權利秩序的維護。

（三）促進交易原則下的秩序維護與價值引領

「物盡其用、貨暢其流」是物權、合同等法律制度的基本價值追求，《民法典》相關規定為社會主義市場經濟中充分發揮市場在資源配置中的決定性作用提供了法治保障。《解釋》貫徹《民法典》精神，在實體條款中規定了幾類常見民事權益排除強制執行問題，其共性之處有以下特點：一是均涉及房地產領域相關權益衝突，與人民群眾生產生活聯繫較為密切。購買城市房屋等不動產一般屬於大額交易，通常涉及家庭重要財產利益，租賃房屋等不動產，也涉及居住權益或生產經營，需要予以特別關注。在以房地產開發企業為被執行人的案件中，債權人涵蓋了享有建設工程價款優先受償權的承包人、享有抵押權的金融債權人、供應建築材料的貨款債權人等，案外人涵蓋了商品房消費者、普通購房人、以物抵債債權人等，利益衝突較為集中。二是均涉及動態交易過程中的合同履行，物權與債權問題交織。不動產交易特別是預售商品房買賣等交易周期較長，會導致在合同完全履行完畢之前、房地產尚未完成轉移登記時發生相關債務糾紛，對購房人權利造成較大影響。三是均涉及當前房地產市場深度調整的背景，相關案件的裁判既關涉新時代人民群眾對美好生活的新需求，還直接影響房地產市場交易秩序和市場信心，對國家構建房地產發展新模式、推動「好房子」建設以及城市更新和城鄉融合發展產生影響。對此，《解釋》明確了系列裁判規則，如準確界定商品房消費者範圍，充分滿足人民群眾剛性和改善性住房需求，支持被徵收人獲得安置房屋，推動解決查封房屋辦證難，保護承包人以房折價受償，保障相關農民工利益，支持、引導、鼓勵辦理房屋買賣預告登記等。在《解釋》實施過程中，人民法院除了在相關具體案件中做到定分止爭、案結事了人和，還應心懷「國之大者」，堅持維護高水平社會主義市場經濟體制，認真貫徹落實中央經濟工作會議精神以及中央有關房地產市場發展的政策精神，充分發揮審判職能作用，做實「從政治上看、從法治上辦」，突出「政治效果、法律效果、社會效果」有機統一，強化人民法院裁判的價值引領，突出促進交易導向，穩定群眾購房預期，維護市場交易秩序。