（三）執行異議之訴與執行、再審、破產等程序的銜接

《解釋》第6條至第10條均為程序協調類規範，主要解決執行異議之訴如何與執行實施、審判監督、破產等程序銜接的問題，包括執行異議之訴審理中繼續執行問題，執行終結、執行依據再審、被執行人破產後執行異議之訴如何處理，執行異議之訴判決錯誤時如何處理等。

1.繼續執行申請的審查處理及執行標的被處分時的審執協調

《解釋》第6條規定：「案外人執行異議之訴案件審理期間，申請執行人請求人民法院繼續執行並提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否准許。執行法院依法繼續執行的，案外人執行異議之訴案件按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求；（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，並撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行；（三）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩餘變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，並告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。在前款第二項、第三項規定情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。」本條主要規定了執行異議之訴審理期間申請執行人請求繼續執行的審查處理，以及人民法院依法對執行標的進行處分後執行異議之訴如何處理的問題。本條是落實審執分離與協調關係最為重要的條款之一，關乎各方切身利益以及實現程序、實體正當性的統一。執行異議之訴審理期間，是否停止執行，申請執行人依據《民事訴訟法解釋》第313條的規定，請求人民法院繼續執行並提供擔保，人民法院是否准許，其判斷標準是什麼，由執行部門還是由審判部門決定等問題，長期以來困擾實踐。有觀點認為，一審判決支持債務人、案外人主張的，應當停止相應的處分措施。也有觀點認為，申請執行人提供擔保請求繼續執行的，可以繼續執行，但是繼續執行可能對案外人權益造成不可逆重大損害的除外。對此，還有意見認為，既然申請執行人已經提供擔保，繼續執行不妨礙案外人權益保障，人民法院應當一律准許繼續執行。實踐中，申請執行人為繼續執行提供的擔保，一般僅為相關保險公司的保函，如案外人權益確遭到錯誤終局執行的損害，案外人還需要另行確定損失數額，擔保責任才能落實。為降低錯誤執行侵害案外人合法權利的風險和對審判的干擾，人民法院應當對是否執行及時作出判斷。執行異議之訴審理期間，能否繼續執行主要取決於案外人是否可能享有排除強制執行的民事權益這一實體判斷標準。當然，特殊情況下，市場條件較為有利或者執行標的因客觀情況已不能保存，繼續執行並不妨礙各方利益保護，故本條規定，是否繼續執行由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定，但這並不妨礙審判部門、執行部門在工作配合層面就繼續執行的問題相互溝通。需要特別指出的是，當前被執行人規避執行轉移財產，或將責任財產由他人代持隱瞞財產的情況較多，執行法院根據債權人提供財產線索或者依職權調查財產的情況，對未登記在被執行人名下的財產進行查控，此為執行異議之訴形成的重要原因之一。在此類案件中，一方面，財產外觀顯示為案外人所有，繼續執行風險較大，執行異議之訴審理期間原則上應中止執行；另一方面，查封財產確係被執行人為對抗執行轉移到案外人名下，二者串通利用執行異議之訴妨礙執行的，則應依照本解釋第21條的規定依法處理。

2.執行終結時執行異議之訴的處理及規則適用

《解釋》第7條規定：「案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查。原由執行法院作出的執行異議裁定失效。案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查。」本條規定了執行程序終結而執行標的未被處分時的執行異議之訴處理問題。申請執行人的執行債權通過其他途徑得到滿足，據以執行的法律文書經過再審程序被撤銷，或申請執行人撤銷執行申請等，訴爭執行標的已無須執行，且該執行標的之上的執行措施已經解除，執行標的的佔有、使用、收益等權能恢復原狀，此時，案外人的權益完全不受影響，執行異議之訴也喪失了訴的基礎和意義，一審審理期間可以終結訴訟，二審或者再審期間，可以裁定撤銷原審裁判、終結訴訟；再審審查期間，應當裁定終結審查。被執行人被人民法院依據《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《破產法》）第107條第1款宣告破產、以及第78條規定裁定終止重整程序並宣告破產和第99條規定裁定終止和解程序並宣告破產，人民法院裁定終結執行，確實沒有必要在破產清算程序中運用具體執行措施的，也存在適用本條規定的餘地。對於案外人提起執行異議之訴時提出的確權或給付請求，如仍具有訴的利益，可以繼續審理或審查。

3.執行依據進入再審後執行異議之訴是否繼續審理及主要理由

《解釋》第8條規定：「執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審，執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產，或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查。」本條規定了執行依據再審時執行異議之訴是否繼續審理的問題。作為執行依據的法律文書進入再審之後，審結時間和再審結果難以預測，如執行異議之訴一律中止審理，案外人就必須忍受其財產長期被查封、扣押、凍結。根據《民事訴訟法》第238條的規定，執行異議與原判決、裁定具有無關性是受理執行異議之訴的先決條件，執行異議之訴與原判決、裁定、調解書的再審不屬於《民事訴訟法》第153條規定的本案必須以另一案的審理結果為依據，而另一案尚未審結的典型情形。執行異議之訴和執行依據的再審審理具有一定的獨立性，執行依據進入再審，執行異議之訴並不必然中止審理和審查，尤其是再審審查階段，原則上不應當中止審理。本條起草中曾規定原判決、裁定進入再審，執行異議之訴中止審理。徵求意見過程中，有專家指出一律中止審理不符合執行異議之訴的特徵，也並無必要，經研究，該意見予以採納。但因實踐中情況較為複雜，既要維護合法權益，又要協調兩個訴訟進程，同時還要考慮再審不同的結果和案外人是否享有排除執行權益情形的排列組合。對於本條適用，具體來說：（1）如執行標的系原判決、裁定爭議標的以外的財產，因金錢債權訴訟查封了被執行人房屋，而案外人以其為買受人為由提出執行異議，此類情況下，無論法律文書再審維持或改判，基於案外人異議請求與原判決、裁定、調解書具有完全的無關性，符合本解釋相關規定的均可排除執行，因此，不影響異議之訴繼續審理並作出判決，這樣有利於儘快讓執行標的恢復權能狀態，促進物之利用。（2）如原判決、裁定、調解書系擔保物權等優先權的執行依據，原判決、裁定、調解書進入再審，再審處理結果的不同可能影響執行異議之訴的法律適用，應當中止審理。但是，案外人可能享有足以排除強制執行的民事權益的，如其符合本解釋第11條（商品房消費者）、第12條（商品房消費者價款返還）、第13條（價款交付執行的買受人）、第17條（建工優先權折價抵房）、第18條（被徵收人）、第19條（預告登記權利人）、第20條（買賣、抵押不破租賃的承租人）規定的條件，或者法律、司法解釋另有規定的，執行異議之訴亦無須中止審理，依法判決支持案外人排除執行即可。（3）繼續審理過程中，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，依照本條規定應當中止審理等待再審案件結案。再審案件結案後，大致區分兩種情況分別處理：一是作為執行依據的法律文書經再審被撤銷，查、扣、凍措施解除，應當適用本解釋第7條的規定予以處理；二是再審判決維持或者改判（包括減少或者增加金錢債權數額，否定或支持債權人享有擔保物權等優先受償權），再審判決仍可作為執行依據的，執行異議之訴應以再審判決確定的執行債權重新判斷案外人是否享有排除執行的權益，之後依照本解釋有關實體條款和《民事訴訟法解釋》第310條、第311條等規定處理。

4.被執行人破產時執行異議之訴是否繼續審理及主要理由

《解釋》第9條規定：「執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執行人破產案件的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產後，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查。」本條規定了被執行人破產時執行異議之訴是否繼續審理的問題。《破產法》第20條規定：「人民法院受理破產申請後，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產後，該訴訟或者仲裁繼續進行。」執行異議之訴雖直觀表現為案外人與申請執行人之間的財產利益衝突，但其是以保護案外人合法民事權益為切入點，通過審判程序確定爭議標的應否屬於被執行人責任財產，並由此確定執行標的應否被強制執行，進而影響申請執行人債權實現。據此本條規定，被執行人破產後執行異議之訴應當中止，管理人接管債務人財產後執行異議之訴可以繼續進行。《破產法》第19條規定：「人民法院受理破產申請後，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止。」該規定是為了協調執行個別清償程序與破產整體清償程序的關係，但執行程序中止並不必然導致案外人訴的利益消失，並非影響執行異議之訴繼續審理的事由。根據《破產法》第12條第2款的規定，人民法院受理破產申請後至宣告破產前還有可能裁定駁回破產申請，此時，執行程序還有恢復的可能。

執行異議之訴繼續審理形成的判決與破產程序如何銜接？執行異議之訴大致分為基於交易和基於權屬兩類，案外人依據本解釋第11條（商品房消費者）、第14條（一般不動產買受人）等規定在基於交易類的執行異議之訴中獲得支持的，可與破產程序進行銜接。具體的銜接方式應為限制破產管理人的解除權。以法答網精品問答關於「非商品房消費者在破產程序中可否主張向其交付房屋或辦理產權登記」的答覆意見為例，該答覆認為：「如果房地產企業已經將房屋交付購房人實際佔有，雖然還未辦理產權登記，但基於對合法佔有這一客觀事實的尊重，可對管理人的前述解除權予以限制，並對購房人要求繼續辦理產權登記的請求予以支持，從而維護購房人的合理期待利益……」可見，對債務人在破產前出賣房屋，買受人符合本解釋第14條等規定，在執行異議之訴中獲得支持排除執行的情形，執行異議之訴判決可以通過限制破產管理人依據《破產法》第18條第1款享有的合同解除選擇權等方式與破產程序進行銜接，買受人有通過繼續履行合同取得房屋產權登記的權利。對於權屬類執行異議之訴，執行異議之訴生效判決確認案外人對查封財產享有所有權的，可以依照《破產法》第38條的規定行使取回權。

5.執行異議之訴判決錯誤支持排除強制執行時的審執協調

《解釋》第10條規定：「案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行；執行標的已合法轉讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結訴訟的，申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利。」本條規定了執行異議之訴判決錯誤時與執行程序的銜接問題。當前，因執行異議之訴案件申請再審率相對較高，再審改判亦不鮮見，此類問題增量較大。對當事人訴請的處理，執行標的在錯誤判決生效後再次流轉後如何救濟，目前裁判尺度不一。需要注意的是，因原生效判決支持案外人排除強制執行，異議指向的財產一般已解除查封，已不能再稱之為執行標的。首先，根據《民事訴訟法解釋》第310條、第311條規定的要求，人民法院應當對案外人不享有足以排除強制執行的民事權益予以認定。其次，如異議指向的財產尚未流失，仍由被執行人、案外人所有的，人民法院應當判決駁回案外人訴訟請求或者准許執行。為防止原執行法院重新採取執行措施延遲，或者因執行力度不同而導致「重新洗牌」，儘量降低對執行的干擾，最大限度維護申請執行人利益，原相關執行法院按照原順位恢復執行。最後，如財產已流失，異議指向的財產已合法轉讓給他人的，該項財產已不具備恢復執行的實體法要件，因登記在他人名下或由他人合法佔有，重新查封也不符合執行程序的規定，人民法院應當裁定撤銷原判決，終結訴訟。由此造成的損失，申請執行人可依法根據過錯另行向被執行人、案外人等主張權利。但是，如果執行異議之訴判決錯誤是案外人與被執行人虛假訴訟造成的，且被執行人、案外人在獲得錯誤勝訴判決後與他人惡意串通轉移原執行標的的，則不屬於「執行標的已合法轉讓給他人」，人民法院依據《解釋》第21條規定予以處理並可以對執行標的恢復執行。

（四）商品房消費者權益排除強制執行問題

《解釋》第11條、第12條主要解決商品房消費者對相關不動產或購房款提起執行異議之訴的審理問題。

1.商品房消費者排除強制執行的條件、規則適用及辦理登記手續

《解釋》第11條規定：「人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封後至一審法庭辯論終結前已將剩餘價款交付人民法院執行；（三）所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要。案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩餘價款應予及時退還。」本條規定了新建商品房消費者排除金錢債權執行的條件。本條基本內容包括：一是明確案外人系「商品房的消費者」為本條的適用前提。本條第1款第三項規定「所購商品房系用於滿足家庭居住生活需要」，將《執行異議和複議規定》第29條第二項規定的「所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋」擴大到家庭居住生活需要的改善性房屋，且不限於「居住」。「家庭」一般是指夫妻和未成年子女，事實上還包括共同居住的近親屬，以家庭為單位考察房屋的持有狀況更符合社會生活實際。「居住生活需要」不再限於家庭唯一住房，涵蓋改善性住房和自用車位等。二是明確商品房消費者可以對抗一般金錢債權、抵押權、建設工程價款優先受償權。需要特別說明的是，一方面，本條以生存權特別保護為定位，對其排除優先受償權的強制執行效力予以明確；另一方面，本解釋並不能完全涵蓋實踐中複雜的社會生活場景，本條針對「新建商品房」銷售或與之類似的房屋銷售與不動產登記存在脫節的情況，購買所在單位團購、聯建住房的職工以及政策保障性住房購買人等均有生存權保護的必要，特殊情況下被執行人並不必然是房地產開發企業，均可以參照適用本條。三是本條嚴格了付款條件。強調在付款問題上，應當與一般不動產買受人對抗執行要件相一致，並將付款條款提前到第二項。起草過程中，有意見提出，查封狀態下購房人無法辦理按揭，一概要求消費者在一審法庭辯論前支付全款較為困難。《商品房消費者權利保護批覆》施行過程中，地方法院也在法答網上提出了付款難的問題。起草中曾提出方案二：擬沿襲原《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋〔2002〕16號，以下簡稱《建工優先權批覆》）、《執行異議和複議規定》第29條規定的且實踐中長期掌握的大部分房款排除執行標準，綜合《商品房消費者權利保護批覆》交付全款後保障房屋交付請求權的精神，以交付大部分房款為排除執行標準，以交付全款為辦證標準，依據《民事訴訟法解釋》第499條到期債權執行制度，最大限度推動合同繼續履行，切實保障消費者權益，又不影響消費者解封後通過合理延期分期付款、辦理抵押按揭等方式將剩餘價款交付執行，以實現各方利益的平衡。經研究認為，商品房消費者享有排除優先債權執行的權益，還是應當嚴格付款條件，排除執行和辦理過戶條件保持一致對案外人權益保護也更及時，商品房消費者一審期間同意且有能力將剩餘價款交付執行的，可以由各方當事人和人民法院協調開庭時間，以解決滿足本條規定的一審法庭辯論終結前交付剩餘價款的條件問題。四是商品房消費者交付請求權獲支持後，對於《民法典》施行前未經抵押權人同意、《民法典》實施後約定限制或禁止轉讓抵押物並登記的，能否支持帶押過戶等問題有一定爭議。《解釋》起草過程中，行政職能部門反映，「保交樓」以後，各地去地方登記部門要求辦理過戶的群眾較多。自然資源部近年來連續就群眾「辦證難」問題製發文件，會同最高人民法院、住房和城鄉建設部等積極推動辦證，保護產權，累計化解1920多萬套「辦證難」房屋，惠及4300多萬人民群眾。經研究，為保障群眾合法權益，以《民法典》第406條為依據，本條第2款規定支持《解釋》第11條規定的商品房消費者、第17條規定的支持以房折抵工程款承包人、第18條規定的支持被徵收人就相關房屋辦理過戶登記。本條第2款與《解釋》第5條關於同時提出給付訴訟請求合併審理的規定相互呼應，貫徹減少訴累、實質解紛要求。五是案外人購買房地產開發企業已抵債給第三人的房產，可否認定案外人為商品房消費者。法答網最高人民法院答覆：實踐中情況較為複雜，主要區分情形審查以下幾個條件：首先，審查案外人是否與房地產開發企業簽訂了商品房買賣合同，包括具備商品房買賣合同主要內容的認購書、預訂書等，或者雖未簽訂商品房買賣合同但獲得房地產開發企業的書面追認。其次，審查第一手法律關係的真實性，即第三人與房地產開發企業之間是否存在真實且與房價價值相當的債權，查封前抵債不導致被執行人責任財產重大不當減少，實踐中房地產開發企業的實際控制人用房地產開發企業的房子抵頂自己或關聯企業的債務，則不能認定第三人已支付了全部購房款。最後，應分析案外人購買案涉房產是否用於滿足基本居住生活需要，是否滿足本條的規定。

2.不動產交付不能時購房人對購房款等主張排除強制執行的處理

《解釋》第12條規定：「執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行並申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。執行法院對被執行的房地產開發企業的建築物及其佔用範圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行並申請向其發放的，人民法院應予支持。」本條主要規定了向預售資金監管賬戶付款的買房人合同解除的價款返還保護以及商品房消費者因樓盤爛尾退款提起執行異議之訴的處理問題。1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第44條（現第45條）規定了商品房預售制度，並要求預售資金必須用於工程建設。為加強商品房預售管理，城市房地產管理部門由此建立了預售資金監管制度，以確保買房人交付的款項特定、專款專用。預售資金監管具有公共行政屬性，對資金用途的限制即具有一定的控制、擔保屬性，要求資金必須用於有關工程建設係為了保障房屋建成及買房人取得房屋，非工程建設不得使用，以保證購房人交付的款項得以保全。長期以來，針對商品房消費者解除合同後的價款返還請求權，一般僅認為是普通金錢之債，不具有任何優先性，而一旦樓盤爛尾，開發者被強制執行或破產，在執行分配或破產受償順位排序時，消費者價款返還債權排在抵押權、建工優先權之後，受償的可能性很小。2014年《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答覆》（〔2014〕執他字第23、24號）指出，基於《建工優先權批覆》保護處於弱勢地位的房屋買受人的精神，對於《建工優先權批覆》第2條「承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人」的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。該答覆就購房人價款返還作了優先安排，實踐中有地方法院參照執行，但該答覆並不具有司法解釋效力，實踐中仍有爭議，處理不一。本條第1款和第2款區分監管賬戶和商品房消費者分別作出具體規定，應當正確理解與適用。其一，購房人將款交付至預售資金監管賬戶後的返款請求。買房人與房地產開發企業的房屋買賣合同解除後，根據《民法典》第566條第1款的規定，享有恢復原狀即要求房地產開發企業退還已交付購房款的權利。相關監管賬戶雖登記在房地產開發企業名下，但購房人交付的款項基於監管形成特定化，在資金被出於監管用途使用之前，購房人對其享有優先性權利，因而並不能簡單基於「佔有即所有」而認定為屬於房地產開發企業的一般責任財產、購房人只能以普通金錢債權予以受償，而應認定購房人對交付預售資金監管賬戶的購房款享有優先於其他金錢債權人的返還請求權。2022年《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號，以下簡稱《預售資金通知》）第2條第1款亦將「購房人因購房合同解除申請退還購房款」作為排除預售資金監管賬戶凍結的特定情形之一。樓盤爛尾多系資金鍊斷裂所致，必然產生相應債務，導致預售資金監管賬戶被凍結。由此，本條第1款規定，買房人有權請求排除一般金錢債權執行中對相應購房款的強制執行並申請人民法院直接向其發放。第1款規定的案外人，包括但不限於商品房消費者，涵蓋一般不動產買受人。其二，商品房消費者價款返還請求權。商品房消費者的價款返還請求權與房屋交付請求權在法益保護上具有同質性，均屬於生存權益範疇，且用於購買滿足居住生活需要房屋的購房款在買房目的落空後更具保護的緊迫性。基於《解釋》第11條商品房消費者生存權益保護優先性相同的邏輯根基，其價款返還請求權應予以同等順位特別保護。本條第2款在《商品房消費者權利保護批覆》第3條規定的商品房消費者價款返還請求權優先順位基礎上，明確商品房消費者該價款返還請求權可及於建築物及其建設用地使用權的變價款並優先於建設工程價款優先受償權、抵押權及其他一般金錢債權。其三，對於商品房消費者而言，本條兩款可以先後適用或者同時適用。如果商品房消費者將購房款交付到預售資金監管賬戶之中，其可以依據本條第1款請求購房款返還。如果預售資金監管賬戶餘額不足以全額返還給眾多已向預售監管賬戶付款的購房人，則可推定未獲返還的價款已用於相關的工程建設而內化在建築物之中，購房人權利應及於該建築物。商品房消費者仍可以依據本條第2款請求在房屋和土地拍賣款中就預售資金監管賬戶中未獲返還部分請求排除執行並要求向其發放。

（五）普通購房人權益排除執行問題

《解釋》第13條、第14條、第16條主要解決商品房消費者以外的普通購房人提起執行異議之訴的審理，以及何為「非因自身原因」等問題。

1.購房人足以清償相應債務時的排除強制執行的條件、範圍及主要考慮

《解釋》第13條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權註銷登記手續的，人民法院應予支持。人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。」本條規定了購房人交付人民法院執行的購房款足以清償相應主債權時的排除強制執行問題。基於購房人的購房款能夠足額清償申請執行人的相應債權，所涉房屋自無繼續執行之必要，其上優先受償權亦隨主債權清償而歸於消滅，購房人對所購房屋的權益當然應予保護，其上權利負擔亦應依法滌除。本條的法理依據是《民法典》第524條規定的代為清償制度，購房人對履行該債務具有合法利益。適用中應注意：一是購房人系以取得房屋完全所有權為目的，根據執行法院要求向其交付購房款，是在執行程序中公法秩序下清償，由執行法院將該款作為被執行人財產依法清償申請執行人債權，與第三人單方自願代債務人直接向債權人履行有別，故本條強調的是交付法院執行的價款足以代為清償相應主債權。實踐中，購房人將價款支付給開發商（抵押人），開發商將房屋銷售價款交付給抵押權人並明確應塗銷抵押權的已售房號，同樣起到相應主債權消滅、抵押權應當按套註銷的法律效果。二是購房人交付執行法院的購房款限於房屋自身市場價格，清償的債權數額亦對應房屋的債權份額及其上權利負擔份額，無須清償申請執行人針對債務人的全部債權。三是足以清償相應數額主債權的購房款交付執行法院即可滿足排除執行條件，並需待人民法院確認能否排除執行後再作處置，能夠排除執行的，賦予申請執行人主張以該款替代被執行人清償的權利，如人民法院經審理認為不能排除執行的，交付執行的購房款應退還購房人。

2.其他一般購房人排除強制執行的條件及「非因自身原因」的理解

《解釋》第14條規定：「人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封後至一審法庭辯論終結前已將剩餘價款交付人民法院執行；（三）查封前，案外人已合法佔有該不動產；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩餘價款應予及時退還。」本條參考《查凍扣規定》第17條、《執行異議和複議規定》第28條規定，在對抗的債權範圍上延續《九民會紀要》第126條規定的精神，設置了一般不動產買受人排除普通金錢債權執行的條件。本條主要解決真實買房人已支付價款、合法佔有房屋而僅因非自身原因未能辦理所有權轉移登記情形下的權益保護問題。因房屋產權類型、土地用途的多元化，轉讓、聯建、委託代建、合作開發等交易形態複雜，產權界定不清、歷史遺留問題眾多，當前登記制度和風險防範制度仍不完善，房地產開發、銷售的行政登記制度脫節，房屋實際交付與過戶登記脫節等問題長期存在。「不動產物權登記生效」原則由原《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）於2007年確立，2015年《不動產登記暫行條例》及其實施細則出台後推動保障落實，時間較短。為解決實際權利和登記外觀脫節的問題，自2009年以來，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第1條第2款就規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為《物權法》第六章（現《民法典》第二編第六章）所稱的業主，解決買受人對物業小區共有部分的事項共同決定和共同管理等問題，承認未過戶買受人享有業主權利。《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（法〔2016〕399號）第15條、第24條及《查扣凍規定》第15條均承認已合法佔有房屋的買受人享有物權性或對抗執行的權利。不動產是實體經濟的載體，屬於重要生產、生活資料，相應購房費用亦屬大額支出，多涉及民營中小微企業、個體工商戶及農村承包經營戶等市場主體的經營存續，保護其在買賣合同接近履行完畢狀態下的合法權益，同樣符合等價有償的公平原則和人民群眾的樸素正義觀念，體現了保護財產權益、維護交易秩序的導向。要求查封前簽訂合同、支付相應價款及合法佔有房屋，主要是證明購房人已盡到注意義務，出於真實購房目的而非配合被執行人對抗執行。本條第1款要求最遲在一審法庭辯論終結前交付全部房款，以體現平衡保護申請執行人債權。基於同樣理由，第2款規定了不能排除強制執行時的交付執行價款的退還，與《解釋》第11條、第13條保持規則一致。