（三）执行异议之诉与执行、再审、破产等程序的衔接

《解释》第6条至第10条均为程序协调类规范，主要解决执行异议之诉如何与执行实施、审判监督、破产等程序衔接的问题，包括执行异议之诉审理中继续执行问题，执行终结、执行依据再审、被执行人破产后执行异议之诉如何处理，执行异议之诉判决错误时如何处理等。

1.继续执行申请的审查处理及执行标的被处分时的审执协调

《解释》第6条规定：“案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。”本条主要规定了执行异议之诉审理期间申请执行人请求继续执行的审查处理，以及人民法院依法对执行标的进行处分后执行异议之诉如何处理的问题。本条是落实审执分离与协调关系最为重要的条款之一，关乎各方切身利益以及实现程序、实体正当性的统一。执行异议之诉审理期间，是否停止执行，申请执行人依据《民事诉讼法解释》第313条的规定，请求人民法院继续执行并提供担保，人民法院是否准许，其判断标准是什么，由执行部门还是由审判部门决定等问题，长期以来困扰实践。有观点认为，一审判决支持债务人、案外人主张的，应当停止相应的处分措施。也有观点认为，申请执行人提供担保请求继续执行的，可以继续执行，但是继续执行可能对案外人权益造成不可逆重大损害的除外。对此，还有意见认为，既然申请执行人已经提供担保，继续执行不妨碍案外人权益保障，人民法院应当一律准许继续执行。实践中，申请执行人为继续执行提供的担保，一般仅为相关保险公司的保函，如案外人权益确遭到错误终局执行的损害，案外人还需要另行确定损失数额，担保责任才能落实。为降低错误执行侵害案外人合法权利的风险和对审判的干扰，人民法院应当对是否执行及时作出判断。执行异议之诉审理期间，能否继续执行主要取决于案外人是否可能享有排除强制执行的民事权益这一实体判断标准。当然，特殊情况下，市场条件较为有利或者执行标的因客观情况已不能保存，继续执行并不妨碍各方利益保护，故本条规定，是否继续执行由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定，但这并不妨碍审判部门、执行部门在工作配合层面就继续执行的问题相互沟通。需要特别指出的是，当前被执行人规避执行转移财产，或将责任财产由他人代持隐瞒财产的情况较多，执行法院根据债权人提供财产线索或者依职权调查财产的情况，对未登记在被执行人名下的财产进行查控，此为执行异议之诉形成的重要原因之一。在此类案件中，一方面，财产外观显示为案外人所有，继续执行风险较大，执行异议之诉审理期间原则上应中止执行；另一方面，查封财产确系被执行人为对抗执行转移到案外人名下，二者串通利用执行异议之诉妨碍执行的，则应依照本解释第21条的规定依法处理。

2.执行终结时执行异议之诉的处理及规则适用

《解释》第7条规定：“案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。”本条规定了执行程序终结而执行标的未被处分时的执行异议之诉处理问题。申请执行人的执行债权通过其他途径得到满足，据以执行的法律文书经过再审程序被撤销，或申请执行人撤销执行申请等，诉争执行标的已无须执行，且该执行标的之上的执行措施已经解除，执行标的的占有、使用、收益等权能恢复原状，此时，案外人的权益完全不受影响，执行异议之诉也丧失了诉的基础和意义，一审审理期间可以终结诉讼，二审或者再审期间，可以裁定撤销原审裁判、终结诉讼；再审审查期间，应当裁定终结审查。被执行人被人民法院依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第107条第1款宣告破产、以及第78条规定裁定终止重整程序并宣告破产和第99条规定裁定终止和解程序并宣告破产，人民法院裁定终结执行，确实没有必要在破产清算程序中运用具体执行措施的，也存在适用本条规定的余地。对于案外人提起执行异议之诉时提出的确权或给付请求，如仍具有诉的利益，可以继续审理或审查。

3.执行依据进入再审后执行异议之诉是否继续审理及主要理由

《解释》第8条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。”本条规定了执行依据再审时执行异议之诉是否继续审理的问题。作为执行依据的法律文书进入再审之后，审结时间和再审结果难以预测，如执行异议之诉一律中止审理，案外人就必须忍受其财产长期被查封、扣押、冻结。根据《民事诉讼法》第238条的规定，执行异议与原判决、裁定具有无关性是受理执行异议之诉的先决条件，执行异议之诉与原判决、裁定、调解书的再审不属于《民事诉讼法》第153条规定的本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的典型情形。执行异议之诉和执行依据的再审审理具有一定的独立性，执行依据进入再审，执行异议之诉并不必然中止审理和审查，尤其是再审审查阶段，原则上不应当中止审理。本条起草中曾规定原判决、裁定进入再审，执行异议之诉中止审理。征求意见过程中，有专家指出一律中止审理不符合执行异议之诉的特征，也并无必要，经研究，该意见予以采纳。但因实践中情况较为复杂，既要维护合法权益，又要协调两个诉讼进程，同时还要考虑再审不同的结果和案外人是否享有排除执行权益情形的排列组合。对于本条适用，具体来说：（1）如执行标的系原判决、裁定争议标的以外的财产，因金钱债权诉讼查封了被执行人房屋，而案外人以其为买受人为由提出执行异议，此类情况下，无论法律文书再审维持或改判，基于案外人异议请求与原判决、裁定、调解书具有完全的无关性，符合本解释相关规定的均可排除执行，因此，不影响异议之诉继续审理并作出判决，这样有利于尽快让执行标的恢复权能状态，促进物之利用。（2）如原判决、裁定、调解书系担保物权等优先权的执行依据，原判决、裁定、调解书进入再审，再审处理结果的不同可能影响执行异议之诉的法律适用，应当中止审理。但是，案外人可能享有足以排除强制执行的民事权益的，如其符合本解释第11条（商品房消费者）、第12条（商品房消费者价款返还）、第13条（价款交付执行的买受人）、第17条（建工优先权折价抵房）、第18条（被征收人）、第19条（预告登记权利人）、第20条（买卖、抵押不破租赁的承租人）规定的条件，或者法律、司法解释另有规定的，执行异议之诉亦无须中止审理，依法判决支持案外人排除执行即可。（3）继续审理过程中，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，依照本条规定应当中止审理等待再审案件结案。再审案件结案后，大致区分两种情况分别处理：一是作为执行依据的法律文书经再审被撤销，查、扣、冻措施解除，应当适用本解释第7条的规定予以处理；二是再审判决维持或者改判（包括减少或者增加金钱债权数额，否定或支持债权人享有担保物权等优先受偿权），再审判决仍可作为执行依据的，执行异议之诉应以再审判决确定的执行债权重新判断案外人是否享有排除执行的权益，之后依照本解释有关实体条款和《民事诉讼法解释》第310条、第311条等规定处理。

4.被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理及主要理由

《解释》第9条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。”本条规定了被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理的问题。《破产法》第20条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”执行异议之诉虽直观表现为案外人与申请执行人之间的财产利益冲突，但其是以保护案外人合法民事权益为切入点，通过审判程序确定争议标的应否属于被执行人责任财产，并由此确定执行标的应否被强制执行，进而影响申请执行人债权实现。据此本条规定，被执行人破产后执行异议之诉应当中止，管理人接管债务人财产后执行异议之诉可以继续进行。《破产法》第19条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”该规定是为了协调执行个别清偿程序与破产整体清偿程序的关系，但执行程序中止并不必然导致案外人诉的利益消失，并非影响执行异议之诉继续审理的事由。根据《破产法》第12条第2款的规定，人民法院受理破产申请后至宣告破产前还有可能裁定驳回破产申请，此时，执行程序还有恢复的可能。

执行异议之诉继续审理形成的判决与破产程序如何衔接？执行异议之诉大致分为基于交易和基于权属两类，案外人依据本解释第11条（商品房消费者）、第14条（一般不动产买受人）等规定在基于交易类的执行异议之诉中获得支持的，可与破产程序进行衔接。具体的衔接方式应为限制破产管理人的解除权。以法答网精品问答关于“非商品房消费者在破产程序中可否主张向其交付房屋或办理产权登记”的答复意见为例，该答复认为：“如果房地产企业已经将房屋交付购房人实际占有，虽然还未办理产权登记，但基于对合法占有这一客观事实的尊重，可对管理人的前述解除权予以限制，并对购房人要求继续办理产权登记的请求予以支持，从而维护购房人的合理期待利益……”可见，对债务人在破产前出卖房屋，买受人符合本解释第14条等规定，在执行异议之诉中获得支持排除执行的情形，执行异议之诉判决可以通过限制破产管理人依据《破产法》第18条第1款享有的合同解除选择权等方式与破产程序进行衔接，买受人有通过继续履行合同取得房屋产权登记的权利。对于权属类执行异议之诉，执行异议之诉生效判决确认案外人对查封财产享有所有权的，可以依照《破产法》第38条的规定行使取回权。

5.执行异议之诉判决错误支持排除强制执行时的审执协调

《解释》第10条规定：“案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。”本条规定了执行异议之诉判决错误时与执行程序的衔接问题。当前，因执行异议之诉案件申请再审率相对较高，再审改判亦不鲜见，此类问题增量较大。对当事人诉请的处理，执行标的在错误判决生效后再次流转后如何救济，目前裁判尺度不一。需要注意的是，因原生效判决支持案外人排除强制执行，异议指向的财产一般已解除查封，已不能再称之为执行标的。首先，根据《民事诉讼法解释》第310条、第311条规定的要求，人民法院应当对案外人不享有足以排除强制执行的民事权益予以认定。其次，如异议指向的财产尚未流失，仍由被执行人、案外人所有的，人民法院应当判决驳回案外人诉讼请求或者准许执行。为防止原执行法院重新采取执行措施延迟，或者因执行力度不同而导致“重新洗牌”，尽量降低对执行的干扰，最大限度维护申请执行人利益，原相关执行法院按照原顺位恢复执行。最后，如财产已流失，异议指向的财产已合法转让给他人的，该项财产已不具备恢复执行的实体法要件，因登记在他人名下或由他人合法占有，重新查封也不符合执行程序的规定，人民法院应当裁定撤销原判决，终结诉讼。由此造成的损失，申请执行人可依法根据过错另行向被执行人、案外人等主张权利。但是，如果执行异议之诉判决错误是案外人与被执行人虚假诉讼造成的，且被执行人、案外人在获得错误胜诉判决后与他人恶意串通转移原执行标的的，则不属于“执行标的已合法转让给他人”，人民法院依据《解释》第21条规定予以处理并可以对执行标的恢复执行。

（四）商品房消费者权益排除强制执行问题

《解释》第11条、第12条主要解决商品房消费者对相关不动产或购房款提起执行异议之诉的审理问题。

1.商品房消费者排除强制执行的条件、规则适用及办理登记手续

《解释》第11条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条规定了新建商品房消费者排除金钱债权执行的条件。本条基本内容包括：一是明确案外人系“商品房的消费者”为本条的适用前提。本条第1款第三项规定“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，将《执行异议和复议规定》第29条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”扩大到家庭居住生活需要的改善性房屋，且不限于“居住”。“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，事实上还包括共同居住的近亲属，以家庭为单位考察房屋的持有状况更符合社会生活实际。“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖改善性住房和自用车位等。二是明确商品房消费者可以对抗一般金钱债权、抵押权、建设工程价款优先受偿权。需要特别说明的是，一方面，本条以生存权特别保护为定位，对其排除优先受偿权的强制执行效力予以明确；另一方面，本解释并不能完全涵盖实践中复杂的社会生活场景，本条针对“新建商品房”销售或与之类似的房屋销售与不动产登记存在脱节的情况，购买所在单位团购、联建住房的职工以及政策保障性住房购买人等均有生存权保护的必要，特殊情况下被执行人并不必然是房地产开发企业，均可以参照适用本条。三是本条严格了付款条件。强调在付款问题上，应当与一般不动产买受人对抗执行要件相一致，并将付款条款提前到第二项。起草过程中，有意见提出，查封状态下购房人无法办理按揭，一概要求消费者在一审法庭辩论前支付全款较为困难。《商品房消费者权利保护批复》施行过程中，地方法院也在法答网上提出了付款难的问题。起草中曾提出方案二：拟沿袭原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《建工优先权批复》）、《执行异议和复议规定》第29条规定的且实践中长期掌握的大部分房款排除执行标准，综合《商品房消费者权利保护批复》交付全款后保障房屋交付请求权的精神，以交付大部分房款为排除执行标准，以交付全款为办证标准，依据《民事诉讼法解释》第499条到期债权执行制度，最大限度推动合同继续履行，切实保障消费者权益，又不影响消费者解封后通过合理延期分期付款、办理抵押按揭等方式将剩余价款交付执行，以实现各方利益的平衡。经研究认为，商品房消费者享有排除优先债权执行的权益，还是应当严格付款条件，排除执行和办理过户条件保持一致对案外人权益保护也更及时，商品房消费者一审期间同意且有能力将剩余价款交付执行的，可以由各方当事人和人民法院协调开庭时间，以解决满足本条规定的一审法庭辩论终结前交付剩余价款的条件问题。四是商品房消费者交付请求权获支持后，对于《民法典》施行前未经抵押权人同意、《民法典》实施后约定限制或禁止转让抵押物并登记的，能否支持带押过户等问题有一定争议。《解释》起草过程中，行政职能部门反映，“保交楼”以后，各地去地方登记部门要求办理过户的群众较多。自然资源部近年来连续就群众“办证难”问题制发文件，会同最高人民法院、住房和城乡建设部等积极推动办证，保护产权，累计化解1920多万套“办证难”房屋，惠及4300多万人民群众。经研究，为保障群众合法权益，以《民法典》第406条为依据，本条第2款规定支持《解释》第11条规定的商品房消费者、第17条规定的支持以房折抵工程款承包人、第18条规定的支持被征收人就相关房屋办理过户登记。本条第2款与《解释》第5条关于同时提出给付诉讼请求合并审理的规定相互呼应，贯彻减少诉累、实质解纷要求。五是案外人购买房地产开发企业已抵债给第三人的房产，可否认定案外人为商品房消费者。法答网最高人民法院答复：实践中情况较为复杂，主要区分情形审查以下几个条件：首先，审查案外人是否与房地产开发企业签订了商品房买卖合同，包括具备商品房买卖合同主要内容的认购书、预订书等，或者虽未签订商品房买卖合同但获得房地产开发企业的书面追认。其次，审查第一手法律关系的真实性，即第三人与房地产开发企业之间是否存在真实且与房价价值相当的债权，查封前抵债不导致被执行人责任财产重大不当减少，实践中房地产开发企业的实际控制人用房地产开发企业的房子抵顶自己或关联企业的债务，则不能认定第三人已支付了全部购房款。最后，应分析案外人购买案涉房产是否用于满足基本居住生活需要，是否满足本条的规定。

2.不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理

《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”本条主要规定了向预售资金监管账户付款的买房人合同解除的价款返还保护以及商品房消费者因楼盘烂尾退款提起执行异议之诉的处理问题。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第44条（现第45条）规定了商品房预售制度，并要求预售资金必须用于工程建设。为加强商品房预售管理，城市房地产管理部门由此建立了预售资金监管制度，以确保买房人交付的款项特定、专款专用。预售资金监管具有公共行政属性，对资金用途的限制即具有一定的控制、担保属性，要求资金必须用于有关工程建设系为了保障房屋建成及买房人取得房屋，非工程建设不得使用，以保证购房人交付的款项得以保全。长期以来，针对商品房消费者解除合同后的价款返还请求权，一般仅认为是普通金钱之债，不具有任何优先性，而一旦楼盘烂尾，开发者被强制执行或破产，在执行分配或破产受偿顺位排序时，消费者价款返还债权排在抵押权、建工优先权之后，受偿的可能性很小。2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）指出，基于《建工优先权批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《建工优先权批复》第2条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。该答复就购房人价款返还作了优先安排，实践中有地方法院参照执行，但该答复并不具有司法解释效力，实践中仍有争议，处理不一。本条第1款和第2款区分监管账户和商品房消费者分别作出具体规定，应当正确理解与适用。其一，购房人将款交付至预售资金监管账户后的返款请求。买房人与房地产开发企业的房屋买卖合同解除后，根据《民法典》第566条第1款的规定，享有恢复原状即要求房地产开发企业退还已交付购房款的权利。相关监管账户虽登记在房地产开发企业名下，但购房人交付的款项基于监管形成特定化，在资金被出于监管用途使用之前，购房人对其享有优先性权利，因而并不能简单基于“占有即所有”而认定为属于房地产开发企业的一般责任财产、购房人只能以普通金钱债权予以受偿，而应认定购房人对交付预售资金监管账户的购房款享有优先于其他金钱债权人的返还请求权。2022年《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号，以下简称《预售资金通知》）第2条第1款亦将“购房人因购房合同解除申请退还购房款”作为排除预售资金监管账户冻结的特定情形之一。楼盘烂尾多系资金链断裂所致，必然产生相应债务，导致预售资金监管账户被冻结。由此，本条第1款规定，买房人有权请求排除一般金钱债权执行中对相应购房款的强制执行并申请人民法院直接向其发放。第1款规定的案外人，包括但不限于商品房消费者，涵盖一般不动产买受人。其二，商品房消费者价款返还请求权。商品房消费者的价款返还请求权与房屋交付请求权在法益保护上具有同质性，均属于生存权益范畴，且用于购买满足居住生活需要房屋的购房款在买房目的落空后更具保护的紧迫性。基于《解释》第11条商品房消费者生存权益保护优先性相同的逻辑根基，其价款返还请求权应予以同等顺位特别保护。本条第2款在《商品房消费者权利保护批复》第3条规定的商品房消费者价款返还请求权优先顺位基础上，明确商品房消费者该价款返还请求权可及于建筑物及其建设用地使用权的变价款并优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他一般金钱债权。其三，对于商品房消费者而言，本条两款可以先后适用或者同时适用。如果商品房消费者将购房款交付到预售资金监管账户之中，其可以依据本条第1款请求购房款返还。如果预售资金监管账户余额不足以全额返还给众多已向预售监管账户付款的购房人，则可推定未获返还的价款已用于相关的工程建设而内化在建筑物之中，购房人权利应及于该建筑物。商品房消费者仍可以依据本条第2款请求在房屋和土地拍卖款中就预售资金监管账户中未获返还部分请求排除执行并要求向其发放。

（五）普通购房人权益排除执行问题

《解释》第13条、第14条、第16条主要解决商品房消费者以外的普通购房人提起执行异议之诉的审理，以及何为“非因自身原因”等问题。

1.购房人足以清偿相应债务时的排除强制执行的条件、范围及主要考虑

《解释》第13条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。”本条规定了购房人交付人民法院执行的购房款足以清偿相应主债权时的排除强制执行问题。基于购房人的购房款能够足额清偿申请执行人的相应债权，所涉房屋自无继续执行之必要，其上优先受偿权亦随主债权清偿而归于消灭，购房人对所购房屋的权益当然应予保护，其上权利负担亦应依法涤除。本条的法理依据是《民法典》第524条规定的代为清偿制度，购房人对履行该债务具有合法利益。适用中应注意：一是购房人系以取得房屋完全所有权为目的，根据执行法院要求向其交付购房款，是在执行程序中公法秩序下清偿，由执行法院将该款作为被执行人财产依法清偿申请执行人债权，与第三人单方自愿代债务人直接向债权人履行有别，故本条强调的是交付法院执行的价款足以代为清偿相应主债权。实践中，购房人将价款支付给开发商（抵押人），开发商将房屋销售价款交付给抵押权人并明确应涂销抵押权的已售房号，同样起到相应主债权消灭、抵押权应当按套注销的法律效果。二是购房人交付执行法院的购房款限于房屋自身市场价格，清偿的债权数额亦对应房屋的债权份额及其上权利负担份额，无须清偿申请执行人针对债务人的全部债权。三是足以清偿相应数额主债权的购房款交付执行法院即可满足排除执行条件，并需待人民法院确认能否排除执行后再作处置，能够排除执行的，赋予申请执行人主张以该款替代被执行人清偿的权利，如人民法院经审理认为不能排除执行的，交付执行的购房款应退还购房人。

2.其他一般购房人排除强制执行的条件及“非因自身原因”的理解

《解释》第14条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条参考《查冻扣规定》第17条、《执行异议和复议规定》第28条规定，在对抗的债权范围上延续《九民会纪要》第126条规定的精神，设置了一般不动产买受人排除普通金钱债权执行的条件。本条主要解决真实买房人已支付价款、合法占有房屋而仅因非自身原因未能办理所有权转移登记情形下的权益保护问题。因房屋产权类型、土地用途的多元化，转让、联建、委托代建、合作开发等交易形态复杂，产权界定不清、历史遗留问题众多，当前登记制度和风险防范制度仍不完善，房地产开发、销售的行政登记制度脱节，房屋实际交付与过户登记脱节等问题长期存在。“不动产物权登记生效”原则由原《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年确立，2015年《不动产登记暂行条例》及其实施细则出台后推动保障落实，时间较短。为解决实际权利和登记外观脱节的问题，自2009年以来，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第1条第2款就规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章（现《民法典》第二编第六章）所称的业主，解决买受人对物业小区共有部分的事项共同决定和共同管理等问题，承认未过户买受人享有业主权利。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第15条、第24条及《查扣冻规定》第15条均承认已合法占有房屋的买受人享有物权性或对抗执行的权利。不动产是实体经济的载体，属于重要生产、生活资料，相应购房费用亦属大额支出，多涉及民营中小微企业、个体工商户及农村承包经营户等市场主体的经营存续，保护其在买卖合同接近履行完毕状态下的合法权益，同样符合等价有偿的公平原则和人民群众的朴素正义观念，体现了保护财产权益、维护交易秩序的导向。要求查封前签订合同、支付相应价款及合法占有房屋，主要是证明购房人已尽到注意义务，出于真实购房目的而非配合被执行人对抗执行。本条第1款要求最迟在一审法庭辩论终结前交付全部房款，以体现平衡保护申请执行人债权。基于同样理由，第2款规定了不能排除强制执行时的交付执行价款的退还，与《解释》第11条、第13条保持规则一致。