案例四

原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟

——某物業公司訴某小區業委會等物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司是某小區建設單位選定的前期物業服務人。後該小區召開業主大會作出解聘某物業公司、選聘新物業服務人的決定，小區業主委員會與新物業服務人已另行簽訂物業服務合同。某物業公司認為，某小區業主大會作出選聘新物業服務人的決定不符合法律關於對業主共同決定事項進行表決的專有面積和業主人數比例的規定，起訴請求確認該決定無效。

　　裁判結果

　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。法律之所以規定選聘、解聘物業服務企業由業主共同決定並規範程序，是因為各業主基於建築物區分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對於涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益不受侵害。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力，故根據《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規定，業主大會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關係，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業公司的起訴。

　　典型意義

　　業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。作為業主自我管理的權力機關，業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，並不直接約束業主以外的主體，故並非小區業主的物業服務人沒有訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業服務人認為物業服務合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規定另行主張。生活中，有的物業服務人被解聘後，試圖以請求確認業主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業主大會決定，否定業主共同意志。本案明確物業服務人對業主大會關於選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利於維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。

案例五

靈活運用「巡迴審判+示範調解」方式批量化解涉眾物業糾紛

——某物業公司訴陳某物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司為某小區提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養等物業服務。因大多數業主未按時交納物業費，某物業公司難以維持日常運營，物業管理服務標準逐漸降低，導致其與業主之間的矛盾加劇。後某物業公司在向業主陳某催收物業費未果後，將其訴至法院。

　　審理方式

　　審理法院對案涉小區的物業服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區除陳某外，還有一百多位業主欠交物業費以及某物業公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區開展巡迴審理、現場辦案。庭審中，法院對物業的服務質量進行詳細調查並對相關法律問題釋法說理，某物業公司認識到自己的服務確實不到位，並在法院主持下與陳某當場簽訂了調解協議，由業主根據物業公司提供的服務項目和服務質量等因素支付相應的物業費。庭審結束後，法院即時開展普法宣傳，引導某物業公司與小區業主相互諒解，妥善化解了小區百餘件潛在糾紛。

　　典型意義

　　物業費不僅是物業服務人提供服務的基礎，也是維護小區電梯、配電、消防等設備設施正常運轉的保障。業主按時足額交納物業費，有助於物業服務人提供更優質的服務；而物業服務人不斷提升服務質量，才能使業主更自覺地交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。本案中，法院通過開展巡迴審理，現場以案釋法，促使物業雙方取得諒解，實現了「辦理一案、治理一片」，不僅減輕了當事人的訴累，也節約了司法資源，為業主營造了良好居住環境，實現了「三個效果」的有機統一。