8-25 · （七）征收补偿、预告登记排除强制执行问题
《解释》第18条、第19条主要解决被征收人、预告登记权利人等其他主体提起执行异议之诉的审理问题。
1.被征收人排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第18条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收...

8-25 · 2.涉以不动产抵工程款排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第17条规定：“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外...

8-25 · （六）涉以房抵债、折抵工程款排除强制执行问题
《解释》第15条、第17条主要解决涉以房抵债以及以房折抵工程款提起执行异议之诉的审理问题。
1.涉以房抵债排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第15条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案...

8-25 · 关于一般不动产买受人能否对抗抵押权等优先债权执行的问题，是实践中争议最大的问题之一，也是当前司法尺度掌握不一的常见问题。对此，《九民会纪要》第125条说明，符合《执行异议和复议规定》第29条规定情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求。第126条认为，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消...

8-25 · 《解释》第16条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的‘非因案外人自身原因’：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。”统一规...

8-25 · 2.其他一般购房人排除强制执行的条件及“非因自身原因”的理解
《解释》第14条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有...

8-25 · 需要说明的是，相较于《解释》第14条而言，本条对合同签订时间、是否占有房屋、未办证原因等未作限制，购房款交付执行时间也是在一审法庭辩论终结前，具有鼓励被执行人以市场价格出卖房屋以最大限度清偿相应债务的目的。秉持《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正，以下简称《拍卖变卖财产规定》）第28条第1款规定的“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”的法理精神，拍卖物等...

8-25 · （五）普通购房人权益排除执行问题
《解释》第13条、第14条、第16条主要解决商品房消费者以外的普通购房人提起执行异议之诉的审理，以及何为“非因自身原因”等问题。
1.购房人足以清偿相应债务时的排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第13条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭...

8-25 · 需要说明的是，本条第2款设定的主要情形是“因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除”，凸显了楼盘烂尾时维护商品房消费者权益的正当性、紧迫性。本条第1款对合同解除的原因未作限定，当事人自愿解除、违约解除、法定解除等原则上均可适用。但考虑到预售资金的使用涉及工程整体进展，人民法院应突出尊重合同、鼓励交易导向，依法审慎处理房屋买卖合同解除事宜。

8-25 · 2.不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理
《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议...