（二） 物权的变更 

1.含义：有广义和狭义之分。 

1.1广义：指物权诸要素的变更，包括主体变更、客体变更和内容变更。其中，主体的变更，实际表现为物权的取得和丧失。 

1.2狭义（一般意义）：即物权的客体变更和内容变更。 

（1） 2.1物权的客体变更：物权标的物在量上发生增减。此时所有权仍保持其同一性。 

1.2.2物权的内容变更：在不改变物权性质和标的物的情况下，其内容有所改变。

物权的消灭 

1.含义：物权与主体的分离，就物权人方面而言，为物权的丧失。 

2.分类：绝对丧失与相对丧失。 

2.1物权的绝对丧失（通常意义）：物权本身终局地归于消灭。 

2.2物权的相对丧失：对特定的主体发生权利的丧失，即物权仅与原权利主体分离，但其权利本身并未发生消灭，而是归属于其他的权利主体。 

3.消灭原因：不同的物权有各自的消灭原因，但导致物权消灭的一般原因包括混同和抛弃。 

3.1混同 

3.1.1含义：两种无并存必要的法律地位因一定法律事实而归于同一人。 

3.1.2类型： 

（1） 债法上的混同：债权债务归于一人，原则上债权消灭。（参见【民576】） 

（2） 物权法上的混同：主要指所有权与物上的定限物权同归于一人的事实。此时定限物权会被所有权所吸收，故有混同系物权消灭原因之说。 

3.1.3我国规定：目前未规定混同对物权的影响。

【台民762】可资参考：“同一物之所有权及其他物权，归属于一人者，其他物权因混同而消灭。但其他物权之存续，于所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。”例外主要顾及权利人在物上的优先顺位利益。 

本书认为，类似于【台民 762】的混同规则实际上未必合理和必要。如采静态的视角，在一个

时间点上，所有权人同时享有定限物权，似乎确无必要。但如果采动态的视角，则容许所有权人同时享有定限物权其实更符合物尽其用、物畅其流的物权法立法宗旨。例如，房屋所有人在房屋上为自己创设居住权→转让或抵押后继续居住。 

如此看来，定限物权与所有权归属于同一人，这或许恰恰是所有权人积极行使所有权的后果，法律上似乎不必将此作为异常现象处置。若甲为其子乙设立居住权，而后甲死亡时，乙取得房屋所有权，即使房屋之上无第三人的权利，如果不设混同规则，其实也没有任何问题：其同时享有房屋的所有权与居住权，并不会导致权利冲突；如其想转让因继承而获得的房屋所有权，同时继续保留居住权，则居住权不因混同而消灭恰恰容易使其达成此目的；如其不想转让房屋所有权而希望居住权消灭，则可向不动产登记机构表示抛弃居住权并申请涂销登记。 

3.2抛弃 

3.2.1含义：物权人依单方的意思表示而使物权归于消灭。 

3.2.2性质：单方法律行为 

3.2.3 构成要件：①抛弃意思表示；②行为人有行为能力；③满足物权变动公示要求

（动产抛弃占有，不动产涂销登记；区分所有权和他物权）。 

3.2.4效力：原则上应允许权利人自由抛弃。但物权之存续关乎他人利益时，则未经该他人同意，物权人所做的抛弃意思，应不生物权消灭的效力。 

[1] 旧【担释77】曾设有一条涉及物权混同的规则：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。” 

二、引起物权变动的法律事实 

（一） 因法律行为发生物权变动 

由法律行为引起的物权变动是最为常见、也是最为重要的原因。实际上，所谓物权变动的模式、物权变动的无因性、物权变动的公示要求等，仅针对因法律行为而引起的物权变动，而不适用于非因法律行为而引起的物权变动。 

（二） 法律行为以外的事实引起物权变动 

1.内容：既包括人的行为中的事实行为，也包括行为以外的法律事实，如事件和状态。 

2.我国规定：我国《民法典》物权编实际上遵循了以上区分。该编第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”系关于物权变动的基本规范，而该章第一节“不动产登记”与第二节“动产交付”实际上规范的是因法律行为而发生的物权变动，第三节”其他规定”则主要是对几种因法律行为以外的原因而发生的物权变动进行规范。正是因为登记或交付系对旨在引起物权变动效果的法律行为所要

求的特别生效要件，在第三节所规定的几种情形，物权变动结果的出现无须以登记或交付为必要。 

第二节 物权变动的公示原则与公信原则 

一、物权变动的公示原则 

（一） 公示原则的必要性 

1.含义：物权变动时，须以一定的公示方法表现，才能发生物权设立、移转等法律效果。 

2.理由：①物权的绝对效力，要求其具有外在的可识别性；②让第三人知晓物权变动的事实，维护交易安全，减少调查成本。 

3.我国规范体系： 

3.1物权编第一章“一般规定”之下设有体现公示原则的第208条，还分别于第209条与第224条重申了不动产登记及动产交付对于物权变动的重要意义。 

3.2为消灭动产上的隐蔽担保，配合统一动产与权利担保登记平台的构建，《民法典》合同编针对所有权保留交易中的出卖人地位及融资租赁交易中的出租人地位设有登记对抗的规定。 

3.3 对于非因法律行为而导致物权变动的情形，法律无须将公示作为物权变动效果发生的条件。但即便在这些情形下，公示也并非完全没有意义（【民232】）。 

（二） 公示方法的确定 

1.公示的目的：使不特定之人能够方便地知晓物权享有和变动的事实。 

2.确定恰当公示方法的条件：①针对一切不特定人；②简便易行、低成本；③遵循物权客体特定原则，有助于了解物权存在于哪个具体之物上；④尽量使权利外观与实际的权利状态相吻合。 

3.确定结果：不动产以登记为公示方法，而动产原则上以交付为公示方法。 

不动产稳定地附着于地球的表面，具有位置上的固定性。这使得将登记作为不动产物权享有和

变动的公示手段成为可能：①可被明确标识；②位置固定。不动产依其所在地理方位，经法定登记机构进行权属登记后，任何相关当事人都能够方便地查阅不动产的权属状况。不动产登记，采取典型的“物的编成主义”，在登记技术上，先确定每一个不动产登记单元，围绕该登记单元记载一切具有登记能力的物权信息。通过文字描述、图表展示，不动产登记簿不仅能描述特定不动产的自然状况，而且也能充分地展现特定不动产上一切相关物权信息，通过附注乃至于粘贴基础交易的合同等特殊方法，不动产登记簿也能准确呈现地役权的具体内容，以及特殊情况下当事人对物权所做的处分限制等。基于前述讨论，可以看出，不动产登记具有最为充分的公示功能。 

按通常说法，法律将交付作为动产物权变动的要件，其理由与不动产登记一样，也在于公示。但动态的交付与静态的占有，只能表现对物的实际控制，由于缺乏类似不动产登记簿这种直接以文

字描述物上权利状态的工具，动产的占有与交付实际上没有多少公示功能。动产占有人在满足相关

条件的情况下可被推定为所有权人，但这仅是基于经验的推测（分配举证责任），占有本身并未公示任何权利。间接占有、占有辅助人这些法律范畴的存在，进一步削弱了占有的权利外观。在本书作者看来，强调权利取得人对物的实际控制，从而使其占有意思与权利归属保持同一，这才是法律规定动产物权变动须交付的主要原因。如果一定要赋予占有物权公示的功能，则其发挥的主要是消极公示功能（不占有动产者，可能对动产不享有所有权，或者他人可能对该动产享有质权或承租权等权利），而非像不动产登记簿那样发挥积极的权利公示功能。 

那么，能否比照不动产登记，构建动产的权利登记体系呢？实际上，截至目前，我国已经建立起两个动产的权利登记系统：①依托发动机号编码、号牌配置、船舶命名等技术，交通运载工具可以实现与不动产登记类似的“物的编成主义”的登记制度，并切实发挥公示效果。②针对以其他动产（主要指企业的生产设备、原材料、产品）抵押的情形，当事人通过中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统自主办理登记。该系统采用“人的编成主义”，主要通过栓索担保人名称的方法查询可能存在的动产与权利担保信息。 

（三） 物权公示的效力 

1.公示与物权变动的法律效果之间的关系： 

1.1公示生效主义：当事人之间以物权变动为目的的法律行为，如果欠缺相应的公示，则法律行为根本不发生任何物权变动的效果。 

1.2公示对抗主义：当事人之间以物权变动为目的之法律行为，虽未经登记或交付，但在当事人之间仍可发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。 

2.评价： 

2.1 公示生效主义更符合罗马法以来欧陆法律的传统。公示对抗主义与物权变动模式中的意思主义相配套，为《法国民法典》所采，张扬个人意志、反对封建传统，但其不得对抗第三人的效力安排与物权的绝对性之间不能很好地协调，从而在法律适用时增加了解释上的困难。 

2.2表面上看，公示生效主义与公示对抗主义存在极其显著的对立，但二者的实际差异并没有那样明显：①取得不具有对抗性的物权对当事人的意义有限；②因未进行公示而导致物权未设立的，并不意味着交易当事人之间的债权合同也不发生效力。 

2.3区分物权和债权时，公示生效主义似乎更加符合逻辑的要求，因为，公示对抗主义势必会造成普遍存在不具有对抗性的物权的情形，从而与物权的对世性产生矛盾。 

3.我国规定： 

3.1原则：采公示生效主义（【民209】【民224】）。 

3.2例外：采公示对抗主义（特殊动产、土地承包经营权、地役权、动产抵押权） 

二、物权变动的公信原则 

（一） 公信原则的意义和理由 

1.含义：以占有或登记等公示方法所表现的物权，即使不存在或者与真实的权利状态有所差异，但为信赖此项公示方法所表现的物权并以此为基础进行交易之人的利益计，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果。 

2.理由：①事物的表征与其内在实际情况并不总是能够相吻合，此时不能苛求第三人必须掌握权利的真实状态。②重新分配交易风险，节约交易成本、保障交易安全。 

3.价值判断：在静态财产安全之维护与动态交易安全之维护中，选择了优先保护后者。 

（二） 公信原则的体现及效力范围 

1.体现：动产善意取得制度和不动产登记之公信力（但我国，不动产也适用善意取得制度） 

2.对真实权利人的预防、补救措施：①完善不动产登记制度，对不动产登记申请实行更严格的审查；②异议登记制度；③国家赔偿制度；④民法体系本身的规则。 

3.效力范围：①援用公信原理的总是信赖公示外观的第三人；②公示手段的推定效力当然能够为反证所推翻；③只有在涉及第三人的交易安全利益维护之时，占有和登记所制造的权利表征才被法律拟制为真实的权利，公信原则才有适用的余地。 

第三节 物权变动的立法模式与物权行为 

一、三种立法模式 

在引起物权变动的法律事实中，最重要的是法律行为。此类法律行为中包含了当事人变动物权的效果意思，但一方面，效果意思往往并不清晰（如往往难以区分发生债权的意思和直接变动物权的意思），需要在逻辑层面上进行客观解释；另一方面，物权变动的效果具有涉他性，当事人的意思自治应受到若干限制。物权如何因法律行为而发生变动，乃立法政策上的一个重大问题。 

（一） 意思主义 

1.含义：仅须当事人的意思表示（合意），即足以产生物权变动的法律效力，而无须以登记或交付为其成立或生效要件的立法主义。 

2.立法例：法国、日本、意大利等 

3.特点： 

3.1不区分债权发生的意思表示和物权变动的意思表示。 

3.2使物权发生变动的法律行为，仅须当事人的合意即可产生物权变动的效果，公示原则所要求的交付或者登记只是物权变动的对抗要件，而非成立或者生效要件。 

3.3不存在所谓无因性的问题，物权变动的效果当然受其原因关系即债权行为的影响。 

3.4强调当事人意志的作用力，但通过欠缺公示的物权变动丧失对抗第三人的效力，即仅在法律行为的直接当事人之间发生效力，来保护交易安全。 

（二） 物权形式主义 

1.含义：物权因法律行为而变动时，除债权合同外，须另有物权变动的合意，并以不动产登记或者动产交付为其法定形式（生效要件）的立法主义。 

2.立法例：德国、台湾 

3.特点： 

3.1 区分债权行为与物权行为。债权合同仅在特定当事人之间发生以请求一定给付（如交付标的物并移转标的物所有权）为内容的债权关系；为发生物权变动的效果，需要在当事人之间另行达成一个旨在直接变动物权的合意，即物权合意。在解释上，物权合意并不包含在债权合意之中，而是独立存在的法律行为。 

3.2物权公示方法是物权变动的生效要件。 

3.3 在债权行为与物权行为并存的情况下，坚持物权行为的无因性，即物权行为独立地发生物权变动的效果，债权行为有效与否不影响物权行为的效力。即使买卖合同不存在、无效或被撤销，物权行为所产生的所有权移转的效果仍不受影响，出卖人只能依不当得利之规定，主张债法上的请求权，请求利益之返还。 

4.核心问题：物权行为理论。 

（三） 债权形式主义 

1.含义：也称“折中主义”，其要点为：①将登记或者交付设置为物权变动的生效要件；②或不承认有独立的物权行为之存在，从而规定由债权行为与公示方法相结合共同产生物权变动的效果，或至少不承认物权行为的无因性，而将债权行为的有效作为物权行为发生效力的要件。 

2.立法例：奥地利、瑞士 

3.特点： 

3.1公示生效主义：以不动产登记或者动产交付作为物权变动的生效要件。 

3.2物权变动的要因主义：债权行为必须有效，才能引起物权变动的效力。

（四）我国的物权变动立法模式

1.法典的规范本身并未直接回答该问题。

2.我国法并非意思主义的模式（208、209、224）。[1]但《民法典》在若干情形下未将公示作为物权设立的要件，故也有观点认为我国民法体现了意思主义的立法思想。本书认为，物权变动的立法模式旨在描述一国立法者对物权变动做出的基本安排，并揭示其背后的基本逻辑和价值判断，故不应将基于土地公有制等特殊考量所作的例外规定也界定为一种并行的立法模式。

3.究竞属于物权形式主义还是债权形式主义，却无法从法律条文本身得出解答：相关规范的表达指的是直接导致动产或不动产物权变动的物权行为，还是仅指向债权行为，存在解释空间。

4.本书观点：

4.1 各国物权变动的立法模式虽有为法律明确规定者，但也有许多物权变动的基本规范是经过长期学术争论和司法活动才得到较为确定的解释。

4.2物权形式主义立法例尽管更为抽象，但它对于若干具体规则具有更强的解释力。至少在逻辑和说理的层面上，物权形式主义立法例似乎是更优的立法模式。

4.3债权形式主义具有结构简单、清晰易懂的特点，就我国目前司法实践和学理解释的一般情形而言，认为我国民法上物权变动模式属于债权形式主义的观点明显占据着上风。

[1] 《物权法》之前的立法，将交付必要性规则设置为了任意性规范（【民通72】【合133】）。但《物权法》仅承认了“法律另有规定的除外”。《民法典》从之。故相关规范属于强行性规范，不许当事人以排除其适用。 

二、物权行为理论 

（一） 物权行为的意义 

1.两种基本的定义方法： 

1.1内容或目的：物权行为是以物权的得丧变更为直接内容的法律行为； 

1.2构成或方式：物权行为是由物权的意思表示与外部变动特征相结合而成的法律行为。 

公示手段究竟是物权行为的成立要件，还是其生效要件？若认为其为成立要件，则物权行为除

包含意思表示要素外，尚须具备登记或者公示的要素；相反，若认为其为生效要件，则物权行为仅指物权的意思表示。其实这种争论主要仅具有理论意义。相对而言，后一学说较为合理，因为不动产登记是由登记机构实施的公法上的行为，将其作为私法上法律行为的构成要素并不合理。 

2.特点： 

2.1物权行为属法律行为之一种，以意思表示为其构成要素，体现意思自治。因此，民法总则有关法律行为的规定，原则上对物权行为均有适用的余地。 

2.2物权行为属于处分行为：不为当事人设置任何负担，而是直接引起物权的发生、变更或者消灭；准物权行为则是指以债权或者无体财产权作为标的的处分行为，如债权让与、债务免除等。物权行为属处分行为，因此须行为人具有处分权，物权行为才能发生效力。 

我国民法学是否需要接受负担行为与处分行为的区分，乃至于是否需要使用这两个法律术语？

对这一问题的回答或许会受支持或反对物权行为理论之立场的影响。本书认为，即使我们不完全认可物权行为的独立性和无因性理论，在我国法上区分上述概念也是非常有必要的。负担行为的效果意思，在解释上仅指向债权债务效果的发生，故买卖合同的有效性，不以出卖人对标的物享有处分权为必要。而在处分行为，当事人在意思表示中的效果意思在于直接影响物权的变动，故处分人须对标的物享有处分权。即使对物权变动模式采债权形式主义的解释，也必须承认，债权行为的效力应与物权变动的效力相区分。 

实证法层面上，我国民事立法实际上承认上述观点。负担行为相关：【民 215】【民 597】。处分行为相关：【物释（一）4】将处分行为指向了“转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权”。另外，处分行为需要满足处分权要件方可发生效力，这在我国法上通过以下规定呈现：【民 597】【民 311】【民 395】【民 440】 

（二） 物权行为的类型 

1.单方物权行为与双方物权行为 

1.1区分标准：物权行为是否由行为人一方的意思表示构成 

1.2单方物权行为： 

1. 2.1含义：由行为人一方的意思表示构成的物权行为，其最典型者为物权的抛弃。 

1.2.2 意思表示是否需要受领：原则上抛弃所有权的意思表示无须受领，而抛弃他物权的意思表示须向因抛弃而直接受益的当事人作出。是否存在独立的物权合意可能存在争议，但抛弃所有权等单方物权行为的存在是不容置疑的。不过，下文重点探讨的物权行为独立性与无因性问题并不适用于单方物权行为。 

1.3双方物权行为： 

1.3.1含义：又称物权合同，是指通过双方意思表示一致而成立的物权行为。当事人之间转让物权、设定他物权等行为原则上均须通过物权合同进行。 

1.3.2规范适用：物权合同属于合同的一个类型，在其成立等方面，可适用《民法典》合同编关于合同的一般规定。 

1. 3.3我国现状：立法上并未使用“物权合同”这一术语，但《民法典》物权编中明确规定了若干旨在设定他物权的合同。另外，【民464】并未将“合同”仅定义为产生“债权债务关系”的合同，而是定义为主体间设立、变更、终止“民事法律关系”的协议，这就为物权合同适用合同编相关规则提供了可能性。 

2.不动产物权行为与动产物权行为 

2.1区分标准：物权行为所指向的标的物为动产或者不动产 

2.2不动产物权行为： 

2. 2.1含义：目的为变动不动产物权，将物权变动意思表示与登记相结合的法律行为 

2. 2.2生效条件：①法律行为一般生效要件；②处分权；③相应登记。 

2.2.3不动产登记：将不动产物权变动事项，依有关法律或登记规则，完成登记程序。由实施物权行为的当事人提出登记申请，但记入登记簿，系主管不动产登记之公共机构的职责，因此登记行为本身是公法上的行为。 

2.2.4要式性：意思表示须采取书面、公证等特定形式。 

2.3动产物权行为： 

2.3.1含义：以变动动产物权为目的的法律行为。 

2.3.2生效要件：①法律行为一般生效要件；②处分权；③标的物的交付。 

2.3.3交付：让与人促成受让人取得占有（但有替代方式）。 

2.3.4不要式：法律对意思表示的形式并无特别的要求。 

（三） 物权行为的独立性与无因性理论 

物权行为的真正问题，在于物权行为的“独立性”与“无因性”问题。实际上，“物权行为”的概念就是为了说明物权行为的这两种特性而服务的。 

1.理论渊源：源于罗马法的所有权移转规则和不当得利制度，其奠基者为萨维尼。1896年的《德国民法典》明确接受了这一理论。 

尽管许多学者都从物权行为的功能角度来解释《德国民法典》采纳物权行为理论的理由并进而对其合理性予以评价（例如：保护交易安全。相反，反对者可认为其叠床架屋），但本书认为，德国法对于物权行为理论的接受，主要是基于法律逻辑而非功能方面的考量。 

2.物权行为的独立性

2.1含义：也称分离原则，是指物权的变动须有一个独立于债权行为以外，而以物权变动为内容的法律行为，从而在体系上，物权行为独立于债权行为而存在，二者相互独立，并不存在一个既产生债权效果又产生物权变动效果的统一的法律行为。

2.2 对买卖的解释：此时共包含三个法律行为：①在特定当事人之间发生对待给付义务的债权合同；②移转标的物所有权的物权合同；③移转价金所有权的物权合同。

2.3批评与回应

2.3.1批评：①与普通人的认知往往并不相符，难以理解；②脱离生活实际

2.3.2回应：

（1）     在非即时清结的买卖关系中，即便是普通人也能感觉到债之效果的发生与物权变动的效果之间的差异。

（2）     此类批评似乎将相关规范视为行为规范。但民法规范更多表现为裁判规范。因此：

①【规范】从行为人完全不需要具备任何专门的法律知识，也能通过实施在具有法律意义的行为而使某种特定的法律效果发生；

②【事实】许多情形下，行为人意思表示中的效果意思并不清晰。行为人往往是根据自己的社会经验而非根据法律规范行事。但这当然不影响交易的完成以及相应法律效果的发生。

所以，否认物权行为独立性并不能产生“简化交易”的效果，因为交易原本就没有因为采物权行为独立性而变得更复杂。此种否认，简化的是本来就有专业化要求的法律人的思维逻辑，而其代价恰恰是使相关逻辑含混不清。

（3）     在非即时清结的交易中，此种区分不仅可能，还很必要。典型为种类之债及其特定化。房屋买卖情形下两种行为的分离则更显著：房屋买卖合同于成立时生效，其效力仍然是债的效力；欲发生房屋所有权移转的效果，依据《不动产登记暂行条例》第14条，应由当事人双方共同申请登记。在此申请中，可解释出当事人移转房屋所有权或创设抵押权的合意。正是该合意，在获得登记后，发生了物权变动的效力。

2.4对分离原则的评价：分离原则的逻辑建构更加严密、精确，它不仅与财产权利体系中的债权与物权的区分相吻合，且对许多具体规则也有更好的阐明价值。（e.g.所有权保留）

2.5我国现状：虽未明确承认，但【民215】对分离主义的解释提供了空间：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《民法典》本身并未将物权变动的基础归之于一个物权行为，因此，还不能直接从上述条文中得出存在独立的物权行为的结论。但该条文至少认为：债权行为仅发生债的效力，其可以与物权变动的效力区分开来。如此，若仍认为债权意思与物权意思均体现于一个买卖合同中，则问题是：既然买卖合同于成立时已经发生效力，且效力仅限于在当事人之间发生债权债务关系，那么物权变动的效力又如何发生？若当事人在仅存的一项法律行为中既有发生债之关系的意思表示，同时又包含了物权变动的意思，则何以前者立刻生效，而后者却因等待其他条件的完备而引而不发？

【民597-1】规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”这确立了“负担行为的有效不以处分权为必要”的规则，进一步确认了买卖合同作为负担行为的属性，并进而承认了负担行为的效力不建立在处分权基础之上。如果坚持一体主义，则如何安放处分权？[1]

本书认为，我国民法应承认物权行为独立性：①“民事法律行为”的概念和物债二分必然要求物权行为的独立性；②法律行为系实践私人自治的工具，物权行为独立性理论，能够使法律主体精准界定其效果意思，从而可使自治的理念得到更充分的发挥。

[1] 【民597-1】常被指称为“无权处分合同”或“无权处分行为”。实际上，从买卖合同的负担行为属性出发，上述指称并不妥当。若“无权处分合同”指物权合同，则认为【民597】将无权处分合同确定为有效合同的观点当然是错误的。而用“无权处分行为”去指称作为“负担行为”的买卖合同，这只会带来思维的混乱。 

3.物权行为的无因性

3.1含义：物权行为的效力不受其原因行为（债权行为）的影响，债权行为即使不成立、无效或者被撤销，物权行为也并不因此而受影响，仍能独立地发生物权变动的法律效果。“无因” 系约定俗成的惯常表达，实际上“不要因”更为准确。[1]

3.2意义：判断物权行为是否有效，不考虑原因行为的效力，仅需对物权行为本身作判断。

3.3 处分人的救济：处分人可以向受让人主张不当得利的返还，即受让人负有将其获得的所有权转回让与人的义务。

3.4无因性规则与要因性规则的比较：

3.4.1 无因性规则：出卖人仅能依不当得利之规定向买受人主张标的物或者替代利益

（如转卖价金）的返还；故无因主义立法例对出卖人的保护较为不利。[2][3]

3.4.2 要因性规则：由于买卖合同被确认无效或被撤销具有溯及既往的效力，出卖人被视为从未丧失所有权，故仍保有所有权人的身份，并可向买受人或者标的物的其他无权占有人主张物权请求权性质的占有回复请求权。

3.5评价：有利于维护交易安全。只要物权行为自身不存在导致效力瑕疵的情形，债权行为的效力缺陷不影响物权变动的效果。在出让人行使不当得利返还请求权之前，受让人对第三人实施的处分行为为有权处分，不会受前一环节债权行为被认定为无效或被撤销的影响。

[1] 若按字面意思，“无因”，会让人得出“没有原因”的理解。实际上，无论是在事实层面，还是在法律层面，物权的变动都有其“原因”。采用“不要因”的表达，更贴合这里欲揭示的原理：对于物权行为的效力而言，原因层面的因素不具有相关性，其具体情形如何不重要。

[2] 这也是物权行为无因性理论反对者对该理论的一项主要批评。但考虑到买卖合同无效或被撤销后，买受人要求返还价金的请求权的性质，或许可以说，此结果能更好地平衡双方当事人的利益：毕竟，买受人对价金的返还，只能主张债权性的返还请求权。更何况，有什么理由认为，此种情形下的请求权“原本”就是物上请求权呢？

[3] 在不设此要件的立法例中，无偿受让人依善意亦可取得所有权，但须对原所有人负不当得利返还之责 

4.关于物权变动观点的总结： 

4.1物权变动存在多种立法模式，只要能在体系上相互协调，任何一种立法模式均可。 

4.2物权行为独立性与无因性理论结构复杂、不易掌握，但它所具有的精致、严谨的特性使得该理论具有极强的逻辑性与说明价值。若我们追求精致的法学与精准的法律适用，采物权行为理论应该是我国民法一个很好的选择。 

4.3 我国现行立法不能清晰地识别出物权变动的立法模式。现行的相关规则在解释上能对物权行为的独立性提供很好的支持，但要因或无因的问题尚待澄清。就当前司法实践与学理的状况而言，采物权行为的独立性但坚持物权变动的要因性，或许更符合我国实际。 

第四节 不动产物权变动与不动产登记 

一、不动产物权变动的要件 

（一） 非依法律行为发生不动产物权变动 

1.与依法律行为的不动产物权变动：①法律效果并非当事人透过意思表示所追求；②相应行为不要求行为人具备行为能力；③不需要满足公示的要求。 

2.具体情形： 

2.1.裁判、征收 

2.1.1法条（【民229】）：因人民法院、仲裁机构的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 

2.1.2三种情形 

2.1.2.1 依法院的判决或仲裁机构的裁决发生物权变动：此处判决或裁决，不包括给付判决和确认判决（因没有直接引起物权变动），仅包括形成判决。此种判决最典型地表现为分割共有物的形成判决。 此外，也应包括法院因债权人行使撤销权而做出的撤销判决。（所有权自动回复到债务人手中。） 

2.1.2.2依强制执行发生物权变动：拍卖、变卖成交裁定书，具有直接改变拍卖、变卖之不动产的物权归属的效力。另依【物释（一）7】，此种情形也包括执行程序中当事人达成执行和解，做出以物抵债安排，且经执行法院制发的以物抵债裁定。 

2.1.2.3征收决定：为公共利益的需要，且依法定权限和程序做出征收决定。征收决定生效的，被征收的不动产即归国家所有，被征收人对不动产的权利消灭。 

2.2继承 

2.2.1法条（【民230】）：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 

2.2.2 因法定继承而取得遗产：属于非依法律行为发生物权变动，于继承开始即被继承人死亡之时，法定继承人取得遗产的所有权。（且无需登记或移转占有） 

2.2.3依遗嘱的效力取得遗产：既包括遗嘱继承，也包括遗赠。遗嘱系法律行为，但属于死因行为，由其引起的物权变动应适用特别规则。在我国法上，遗嘱继承人或受遗赠人，在被继承人死亡时，均直接取得相应遗产，而无须先完成不动产登记或动产交付。 

（二） 依法律行为发生不动产物权变动 

1.法条（【民209-1】）：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 

2.构成要件 

2.1行为人对不动产享有处分权：不动产所有权人原则上有处分权，但以下两种情形除外：

①不动产因诉讼保全等原因被查封的；②不动产上存在预告登记。 

就“所有权、使用权不明或有争议的财产”及“依法被查封、扣押、监管的财产”，以其设立

抵押权的抵押行为的效力，【担释 37】：以所有权、使用权不明或有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，按【民 311】处理。以依法被查封或扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，

以查封或扣押措施已解除为条件。抵押人不得以此为由主张抵押合同。 

2.须有变动不动产物权的意思表示：具体解释参见上一节。 

3.变动不动产物权，原则上需经登记：例外之存在，主要是因为我国土地公有制下若干用益物权的权利构造所决定的。 

二、不动产登记 

（一） 登记规范及登记机构 

1.登记规范 

1.1【民210】：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 

1.2《不动产登记暂行条例》（具体规定）：由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上人民政府确定一个部门作为本行政区域的不动产登记机构。 

2.必要性：避免重复登记甚至权属冲突、集中登记资料、方便查询、减轻当事人负担 

（二） 不动产登记簿 

不动产登记簿的内容（《不动产登记暂行条例》第 8 条第）3 款：①不动产的坐落、界址、空

间界限、面积、用途等自然状况；②不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；③涉及不动产权利限制、提示的事项；④其他相关事项。 

1.不动产登记单元 

1.1性质：不动产登记的基本单位。 

1.2含义：权属界线封闭且有独立使用价值的空间，以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。（物的编成主义→客体特定、公示） 

2.能够登记的不动产物权类型 

2.1现行规定：（《不动产登记暂行条例》第5条）：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。” 

2.2登记能力：一项权利可纳入不动产登记簿记载的可能性。（涉及物权法定原则） 

广义的登记能力问题，还应包括与不动产权利相关的其他信息能否记载于不动产登记簿并发挥

对抗效力的问题。例如，关于抵押期间抵押人是否享有抵押物处分权之问题。【担释 43】区分禁止或限制转让约定是否登记的情形，规定仅在该约定也做了登记公示时，抵押权人才能主张抵押财产的转让不发生物权效力。显然，这一解释规则需要满足一个前提，即关于限制抵押财产转让的约定能够记入登记簿。根据《不动产登记暂行条例》第 8 条，不动产登记簿可以记载“涉及不动产权利限制、提示的事项”。因此，此项关于限制抵押人转让抵押财产的约定具备登记能力。 

3.不动产权属证书 

3.1功能：在交易中，人们往往通过查看权属证书来了解不动产的归属及其内容。 

3.2评价： 

3.2.1优点：简便易行且符合我国传统习惯（如地契） 

3. 2.2缺陷：①权利人持有该证书，而并非可公开查阅的资料，故不宜作为公示手段；

②权属证书由私人所持有，其真实性可能会存在问题（有伪造、变造的可能）。 

3.3我国相关规定（【民217】）：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这就意味着，在法律上真正可以信赖的是不动产登记簿的记载，而非当事人所持有的权属证书。 

4.登记簿的查询 

4.1 必要性：只有使与权利公示相关的信息处于可供查询的状态之下，且相关民事主体无查询的障碍，登记方可发生公示的效力。 

4.2我国规定（【民218】）：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。这肯定了登记的公示功能，但却将可申请查询、复制的主体限定为“权利人” 和“利害关系人”，似有限制查询主体之意。 

4.3对主体限制的讨论： 

4. 3.1支持限制的理由：登记信息涉及隐私。 

4.3.2对上述理由的评论： 

①关于不动产的权利归属、权利内容、不动产本身的描述等不应构成隐私的内容。 

②仅需限制查询方式和内容，则开放查询基本不会产生隐私泄露等问题。 

③上述限制可能导致如下悖论：若某人想购买某不动产，在决定进行购买之前，希望通过查询登记簿来了解该不动产的状况，但因此时尚未与出卖人订立不动产买卖合同，故难以证明自己是“利害关系人”；若只有在订立买卖合同并因此成为“利害关系人”之后才能查询，则此时的查询基本已经失去了交易保障的意义。 

④本书认为，法律可以规定查询不动产登记簿须说明查询目的，只要表明的目的合理，即应提供查询。在【民218】及相关查询规范的解释上，应放宽“利害关系人” 的认定标准，如查询申请人仅需表明有交易的意愿即可认定为利害关系人。 

（三） 不动产登记的功能 

1.权利确认功能：因应改革开放以来不动产制度的重大变革，先确定每一个不动产登记单元，创建不动产登记簿，首先确认在特定不动产之上确立的物权，并完成这些既有权利的首次登记。此种登记具有行政程序的属性， 它对于构建完整的不动产登记体系具有极其重要的意义。 

2.权利创设功能（【民209】）：变动不动产物权的，自登记时发生效力。 

3.权利宣示功能：此时体现在不动产物权变动效果不依赖登记而发生的情形，并借助此宣示登记产生后续处分效力或对抗效力。 

4.权利推定功能（【民 216-1】）：记载于不动产登记簿十的物权，法律推定权利人享有该物权。

另外，不动产登记簿的记载有公信力。 

【民 217】将不动产权利证书称为不动产物权的“证明”，而【民 216】将不动产登记簿的记

载确定为不动产物权归属与内容的“根据”，那么是否可以认为，有关不动产物权的归属与内容，一律以登记簿的记载为准？本书认为，答案应该是否定的。实际上，该条所称“根据”，仅表明登记簿的记载是认定物权归属与内容的表面证据。登记簿的记载并非物权归属的“标准”，这一点在更正登记与非依法律行为而产生的物权变动中，表现得尤为明显。 

有鉴于此，【物释（一）2】明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。” 

（四） 不动产登记的类型 

《不动产登记暂行条例》第3条规定，“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。该条例未专门针对定限物权的设立确立

“设立登记”的登记类型，而是将它们均归入“首次登记”之中。这其实并不妥当。 

1.首次登记（初始登记）：指不动产权利的第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理其他不动产登记。（农村土地和依法建造建筑物） 

2.设立登记：在不动产上创设定限物权，由当事人共同申请，在不动产登记簿上做设立登记。 

3.转移登记：并非所有的不动产物权均可转让，对于可转移的不动产权利而言，无论是依什么而移转，不动产权利移转登记皆有其法律意义。 

4.变更登记：即首次登记、设立登记、移转登记、注销登记外针对不动产登记事项变动的登记，包括：①权利人姓名、名称变更；②不动产界址、用途等状况变更；③不动产权利期限变更；④同一权利人分割或合并不动产；⑤抵押权和最高额抵押权所担保债权的范围、金额及顺位变更等；⑥地役权利用目的、方法等的变更；⑦居住权期限的变更等。 

5.注销登记：因不动产灭失、权利人放弃权利或其他原因导致不动产权利绝对消灭时而在不动产登记簿上所做的记载。 

6.查封登记：应人民法院执行保全要求而在登记簿上所做的限制权利人处分不动产权利的登记。

查封登记存续期间，不动产权利人不得处分不动产。 

7.更正登记 

7.1法条（【民220-1】）：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 

7.2理解： 

（1） 登记权利人发现登记簿记载错误，并在申请更正登记时提供证据加以证实的，不动产登记机构应予以更正； 

（2） 如系登记簿记载的权利人以外的利害关系人提出更正登记，则只有在不动产登记簿记载的权利人书面同意之时，登记机构才能予以更正。 

7.3 上述规定的理由：如果登记簿记载的权利人不同意更正，则说明在当事人之间存在有关不动产权利归属的争议，而此争议属于司法管辖的范围；登记机构并非司法机关，不宜直接对争议作出裁决从而自行决定是否进行更正。 

8.异议登记

8.1法条（【民220-2】）：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

8.2含义：登记机构将利害关系人对不动产登记簿登记事项的异议记载在登记簿上的行为，发生于利害关系人要求对登记簿进行更正登记而登记簿上记载的权利人不予同意的情形。

8.3意义：这并不意味着登记簿的记载一定有问题，它仅仅表明，有人认为登记簿的记载存在错误，从而通过此种登记公示提醒他人注意可能存在的法律风险。

8.4效力：

8.4.1现行法：【民220】并未明确规定异议登记的效力。

8.4.2分析：依法理，异议登记将使记载于登记簿上的物权失去公信力，从而使第三人无从主张根据登记的公信力善意取得不动产物权。根据【物释（一）15】，不动产登记簿上存在有效的异议登记的，应认定受让人知道转让人无处分权。

8.4.3 不动产处分：我国曾采异议登记期间暂停办理不动产登记的规则。异议登记因异议人单方面申请即可载入登记簿，故不宜赋予其限制处分的效力。但办理转移登记或设立登记后，在事后证明出让人无处分权时，受让人不得因此主张善意取得，之前所做不动产登记应作涂销处理。[1]

4.4后续处理：

（1）     临时性保护措施：登记机构在进行异议登记之后，申请人应在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼，要求确认自己在不动产上的物权。逾期不起诉的，异议登记失去效力。

（2）     提起诉讼后：如异议登记申请人在此期间内提起了诉讼，则异议登记继续保持其效力，直至法院作出生效的判决：①败诉→则申请人或登记簿记载的权利人可申请注销异议登记，权利人因此遭受损失的（如因异议登记丧失交易机会），可向异议申请人要求损害赔偿；②胜诉→登记机构可根据生效的司法文书或协助执行通知书等进行更正登记，异议登记同样失去效力。

[1] 《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。” 

9.预告登记 

9.1法条（【民221】）：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 

9.2性质：严格来讲，其不属于不动产登记的类型。预告登记的对象不是不动产物权，该登记既不创设任何物权，也不宣示一项物权的存在。 

9.3 功能：其必要性源于债权的非排他性与平等性。预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力（所谓“债权物权化”），权利人能够以经过预告登记的债权对抗不特定第三人，从而保障债权的实现。 

9.4效力： 

9. 4.1法条（【民221】）：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。此即完全限制处分的立场。依《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第 2款，不动产登记簿上存在预告登记的，发生“登记冻结”效力，即，对于后续因处分而产生的登记申请，登记机关将拒绝办理登记。 

9.4.2“处分”的含义：以发生物权变动为目的的处分行为，根据【物释（一）4】，具体包括转让不动产所有权以及设立定限物权的法律行为。 

9.4.3物债二分：根据【民215】【民597】的立法精神，预告登记虽影响债务人对其不动产的处分，但其与第三人缔结的买卖合同等债权合同的效力不受影响。 

9.4.4评论： 

（1） 比较法上，预告登记通常不会产生上述效力，例如【德民883-2】相对无效。 

（2） 在我国，预告登记制度以商品房预售交易形式中的所有权取得预告登记为原型构建。为保护购房者的利益，才设有上述规定。 

（3） 但预告登记其实并不限于此。如果当事人进行的预告登记是抵押权预告登记，则其目的主要是保存抵押权的顺位，此时规定所有权人（抵押人）不得再处分其不动产是完全没有道理的。在抵押预告登记的情形，法律仅需明确，在抵押权预告登记转化为抵押权本登记后，该抵押权按照抵押权预告登记的时间确定抵押权的顺位即可。相关规则参见【担释52-1】。  

9.5失效（【民221-2】）： 

9.5.1债权本身消灭 

9.5.2自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。此种情形，买受人向出卖人请求转移不动产所有权的债权不受影响。由此项预告登记失效的规定亦可看出，我国的预告登记制度基本上系针对商品房预售设计。 

第五节 动产物权变动与交付 

一、动产物权变动的意义与要件 

（一） 动产物权变动的意义 

1.动产物权：我国民法上仅包括动产所有权以及动产抵押权、质权与留置权。 

2.动产物权变动：特定动产上这些物权的设立、变更、转移和消灭。 

2.1设立：主要指动产抵押权或动产质权设立。留置权为法定担保物权，不存在设立问题。 

2.2变更：动产物权内容的变更，如动产质权所担保之债权金额的增减等。 

2.3转移：主要指动产所有权转移，广义亦包括动产担保物权随其所担保之债权一并转移。 

2.4消灭：动产所有权以及动产担保物权消灭。 

3.动产物权变动的原因：包括依法律行为和依法律行为以外的原因，在后者，某些情形下未必需要以取得动产占有为要件（如继承）。 

（二）依法律行为发生动产物权变动的要件

1.法条（【民 224】）：动产物权的设立与转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

“动产物权的设立与转让”，仅指以法律行为发生物权变动，包括设立动产质权与转让动产所有权。但动产质权可能随其所担保的债权而移转，因此时无须满足质物交付的要件（【民547-2】），这应当归入“法律另有规定”的情形。

2.构成要件：

2.1行为人对动产须享有处分权

2.2 须有变动动产物权的意思表示：这也是为何抛弃与遗失产生完全不同的法律后果。在通过买卖、赠与等转移动产所有权的情形，双方当事人须有物权变动的合意。

2.3须有动产的交付或满足交付替代要求：依传统学说，交付可分为现实交付与观念交付。上述区分源于罗马法以来的历史。现代民法以变动物权的法律行为为核心，将交付和占有改定等作为动产物权法律行为的特别生效要件。故此，没必要再将所谓观念交付的几种情形视同为交付，并被迫使用“现实交付”概念表达一般意义上的交付。所谓观念交付不是交付的亚类型，而是交付的替代手段。据此，下文分别阐明“交付”与“交付替代”，而不采用多数教科书采用的“现实交付”和“观念交付＂的二分法。[1]

[1] 关于交付的构成、交付之于动产物权变动的法律意义以及所谓“观念交付”概念所存在的问题等，可参考刘家安：“论动产所有权移转中的交付—若干重要概念及观念的澄清与重构”，载《法学》2019年第1期。